Судьба земел участка связана с объектом недвижимости

23. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Данный принцип закреплен в ст. 1 ЗК РФ: единство судьбы земельных участков ипрочно связанных с ними объектов,согласно которому все прочно связанныес земельными участками объекты следуютсудьбе земельных участков, за исключениемслучаев, установленных федеральнымизаконами.

Из существа данного принципа следует,что здание (сооружение), расположенноена земельном участке, неразрывнос ним связано и, безусловно, не можетсуществовать без земельного участка.

Этим принципом земельный участокфактически объединяется в одну сложнуювещь (земельно-имущественный комплекс)с другими объектами недвижимости,которые прочно связаны с земельнымучастком.

Тем самым устанавливается,что в таком качестве эти объекты,составляющие единый земельно-имущественныйкомплекс, и должны участвовать вгражданском обороте.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходеправа собственности на здание, строение,сооружение, находящиеся на чужомземельном участке, к другому лицу оноприобретает право на использованиесоответствующей части земельногоучастка, занятой зданием, строением,сооружением и необходимой для ихиспользования, на тех же условиях и втом же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится впункте 3 статьи 552 Гражданского кодексаРоссийской Федерации (далее- ГК РФ), предусматривающем, что припродаже недвижимости, находящейся наземельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности,покупатель приобретает право пользованиясоответствующей частью земельногоучастка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости.

25. Понятие и значение гос. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Права на недвижимое имущество и сделкис ним подлежат государственной регистрациив Едином государственном реестре прав.

Специальным законом, регулирующимотношения, связанные с регистрациейправ на недвижимое имущество, являетсяФедеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»(далее — Закон о регистрации прав), которыйдает понятие государственной регистрацииправ и определяет порядок ее проведения.

1.

Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним(далее также — государственная регистрацияправ) — юридический акт признания иподтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода илипрекращения прав на недвижимое имуществов соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации.

2. Государственная регистрация правпроводится на всей территории РоссийскойФедерации по установленной настоящимФедеральным законом системе записей оправах на каждый объект недвижимогоимущества в Едином государственномреестре прав на недвижимое имуществои сделок с ним (далее также — Единыйгосударственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрацииправ является день внесения соответствующихзаписей о правах в Единый государственныйреестр прав.

5. Отказ в государственной регистрацииправ либо уклонение соответствующегооргана от государственной регистрациимогут быть обжалованы заинтересованнымлицом или судебным приставом-исполнителемв суд, арбитражный суд.

Государственной регистрации подлежатправа собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество и сделкис ним в соответствии со статьями130,131,132и164Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, за исключением прав навоздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания и космические объекты. Нарядус государственной регистрацией вещныхправ на недвижимое имущество подлежатгосударственной регистрации ограничения(обременения) прав на него, в том числесервитут, ипотека, доверительноеуправление, аренда.

1.

Право собственности и другие вещныеправа на недвижимые вещи, ограниченияэтих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственнойрегистрации в едином государственномреестре органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней.

Регистрацииподлежат: право собственности, правохозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненногонаследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а такжеиные права в случаях, предусмотренныхнастоящим Кодексом и иными законами.

2.В случаях, предусмотренных законом,наряду с государственной регистрациеймогут осуществляться специальнаярегистрация или учет отдельных видовнедвижимого имущества.

4.Орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав на недвижимость исделок с ней, обязан предоставлятьинформацию о произведенной регистрациии зарегистрированных правах любомулицу.

Информацияпредоставляется в любом органе,осуществляющем регистрацию недвижимости,независимо от места совершениярегистрации. Государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним осуществляют федеральныйорган в области государственнойрегистрациии его территориальные органы.

Государственная регистрация правпроводится в следующем порядке:

прием документов, представленных длягосударственной регистрации прав,регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в томчисле проверка законности сделки (заисключением нотариально удостовереннойсделки) и установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правамии уже зарегистрированными правами наобъект недвижимого имущества, а такжедругих оснований для отказа вгосударственной регистрации прав илиее приостановления в соответствии снастоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имуществопри отсутствии указанных противоречийи других оснований для отказа илиприостановления государственнойрегистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающихдокументах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрацииправ.

Источник: https://studfile.net/preview/2042329/page:17/

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке — другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

• Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
• В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
• Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
• Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/perehod-prava-na-uchastok-pri-otchuzhdenii-nahodyashhihsya-na-nem-zdanij-ili-sooruzhenij.html