Как продать ипотечную квартиру сбербанка с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: причины, схема сделки, операция в обход банка, возможные риски

Продажа обремененного имущества

Купив недвижимость с помощью одного из крупнейших банков России, заемщик на время действия кредитного договора находится под ограничением залоговых обязательств. Это значит, что его квартира на самом деле ему не принадлежит, а находится в собственности кредитора.

На залоговое имущество автоматически накладывается множество запретов, таких как невозможность перепродажи, дарения и прочих операций. Такая недвижимость является собственностью банка, который предоставил денежные средства своему клиенту для покупки. Единственное, что может сделать должник, это передать по наследству квартиру, причем вместе со всем долгом.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Теоретически продажа находящейся в залоге у банка квартиры возможна. Однако на практике сделка выходит очень сложной: множество манипуляций и подтверждений, справок, ожидания, поиск согласного покупателя.

Многих потенциальных будущих собственников отпугивает факт наличия обременения на объекте сделки, так как их права могут обнуляться, если юридически договор будет оформлен неправильно, или будет пропущен какой-то этап.

Без согласия кредитной организации невозможны никакие сделки. Квартира не может быть продана, подарена, сдана в аренду или любым другим способом передана другим лицам для пользования. Согласно статье 301 Гражданского Кодекса РФ, в ином случае все права на собственность перейдут к банку.

Необходимость срочной продажи квартиры

Конечно, встречается множество случаев, когда исчерпывающей суммы для полного погашения ипотеки нет. Однако существует необходимость срочной продажи квартиры. Причиной может быть переезд, развод супругов, пополнение в семье, размен недвижимости, потеря работы, обнаружение серьезной болезни, для лечения которой нужны дополнительные средства, и т. п.

Здесь продажа обремененного имущества возможна, но при соблюдении определенного механизма действий:

1. Внимательно изучив договор, клиент должен убедиться, прописана ли в нем возможность досрочного погашения ипотеки. Хоть штрафы за досрочные платежи давно устарели, все же в некоторых банках до сих пор встречается такая практика.
2. Далее следует обращение в банк непосредственно к кредитному специалисту. Изъявив свое желание продать квартиру, которая пока не является законной собственностью заемщика, он обосновывает просьбу. Здесь подтверждением служат только веские основания с официальными документами: свидетельством о рождении, о разводе, справкой об увольнении либо из медицинского учреждения.
3. При положительном ответе кредитора, одобрении процесса продажи поиск покупателя может быть осуществлен лично клиентом, либо банк задействует свои силы. В последнем случае заемщику легче, так как кредитная организация берет переговоры и все бумажное оформление на себя. А вариант с самостоятельным поиском покупателя может пойти в нескольких направлениях. Будущий новый собственник напрямую обращается в банк и переоформляет договор ипотеки на себя, погашает дальше долг сам, разницу отдает бывшему владельцу. Также денежные средства от покупателя могут быть переданы через продавца для погашения кредитных обязательств перед банком, или же он оформляет отдельный кредит для покупки ипотечной квартиры продавца.

Основные риски

Обе стороны рискуют в равной степени. Поэтому самое важное здесь – правильно оформить сделку в юридическом смысле. Обезопасить себя и подтвердить свои права покупатель квартиры может посредством следующих документов, которые получает продавец:

• закладная на объект имущества из банка;
• справка о выплате полной суммы долга и отсутствии любых других «хвостов»;
• справка о снятии обременения с недвижимости из Росреестра.

Многие заемщики мечтают избавиться от многолетнего обременения ипотекой как можно скорее, особенно, когда они теряют кого-то из близких, или платеж становится непосильным из-за проблем со здоровьем или на работе. Тогда становится целесообразным решение о продаже залогового имущества.

Но по причине многих опасностей нужно быть очень внимательным и соблюдать такие правила:

1. Сбор пакета документов и сам процесс продажи квартиры лучше контролировать самостоятельно, не доверяя посторонним лицам.
2. Никогда нельзя отдавать покупателям оригиналы документов на недвижимость, для банка им подойдут ксерокопии.
3. Необходимо убедиться, что покупателям точно одобрена ипотека в банке, иначе сделка может сорваться на завершающем или любом другом этапе, а деньги и время в любом случае будут потрачены.
4. Не стоит переоформлять свою квартиру в залог до полного завершения сделки. Нужно дождаться оформления договора купли-продажи и полного расчета.
5. Всегда нужно иметь грамотного юриста для консультаций по вопросам сделок с недвижимостью, иначе убытки по незнанию могут быть огромными.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существует несколько схем, по которым можно вполне легально продать жилье, числящееся на данный момент в качестве залога у банковской организации:

1. Реализация квартиры через банк – кредитор ведет сделку от начала до конца: от составления документов до переговоров с регистрационной палатой. Продавец-должник участвует лишь, подписывая те или иные бумаги. Создается две банковские ячейки: одна для ипотечной задолженности для кредитора, другая – для разницы между стоимостью жилья и долгом – пойдет продавцу. Этот вариант не очень подходит для заемщика, так как исключены шансы продать квартиру дороже, банку не столь важна прибыль, главное для него вернуть сумму кредита.
2. Самостоятельная продажа – здесь главное прозрачность. Скрывать факт обременения имущества недопустимо, иначе такое поведение продавца будет оценено как вовлечение покупателя в аферу и мошенничество. Законная сделка совершается в следующем порядке:

• обращение покупателя в банк с заявлением о выкупе объекта залога;
• оформление сотрудниками кредитной организации предварительного соглашения купли-продажи, нотариальное подтверждение;
• взнос покупателем двух сумм в две разные банковские ячейки: задолженность по ипотеке, оставшаяся разница для продавца;
• снятие обременения с объекта недвижимости;
• оформление договора купли-продажи через Росреестр;
• получение доступа обоих получателей денег к ячейкам.

1. Досрочное погашение займа – здесь главное найти покупателя, согласного на рискованную сделку. Ведь он по факту покупает имущество с обременением, которое продавец обязуется снять только после передачи денег ему на руки. Потенциальные участники такой операции пугаются столь не надежной схемы. К слову, данный вид перепродажи ипотечных квартир актуален, если жилье находится в стадии стройки. Квартиры в новостройках с приличной площадью и удобной планировкой пользуются спросом. У застройщиков на завершающем этапе строительства часто меняются собственники. Что касается порядка совершения сделки, то первым шагом является получение согласия банка на досрочную выплату долга. Стоит признаться, банки неохотно идут на это, потому что теряют много процентных выплат. Но если предоставить веские доводы, указать серьезные причины такого решения, то есть шанс одобрения такой просьбы. Банк определяет задолженность на данный момент, стороны оформляют соглашение у нотариуса, заемщик со своими родными выписывается из ипотечного жилья, вносит задаток в банк, закрывает ипотеку и снимает обременение, переоформляет право на владение имуществом в Регистрационной палате.
2. Продажа долговых обязательств – это, по сути, передача своей ипотеки другому заемщику. Банк просто меняет фамилию заемщика в ипотечном договоре, долг переводится на нового заемщика, который становится в то же время и собственником квартиры. Для покупателя такая сделка зачастую выгодна, так как ипотечное имущество продается по заниженной стоимости, да и порядок процедуры почти не меняется: та же подача документов на рассмотрение в банк, оценка стоимости квартиры и платежеспособности клиента. Перерегистрирует недвижимость в Росреестре лично банк, поэтому заемщик только ставит подпись на бланке передачи долгового обязательства.

Источник: https://posobie.help/kredit/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке от Сбербанка

Можно с уверенностью сказать, что человек получающий ипотеку изначально рассчитывает на то, что сможет в течение отведенного договором времени рассчитаться с имеющейся задолженностью и наконец-то выступить как единоличный собственник долгожданного жилья. Увы, практика показывает, что благополучный финал мероприятия бывает далеко не у всех. Именно в этот момент может возникнуть вопрос, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка, за которую еще необходимо выплатить определенную сумму денежных средств?

Причины продажи ипотечного жилья

В силу отсутствия какой-либо стабильности у населения, бушующего кризиса и ежедневного подорожания товаров и услуг, финансовое положение любой семьи может значительно ухудшиться за несколько дней, а посему осуществлять ежемесячные обязательные платежи будет попросту нечем.

Если настал момент, и Вас заинтересовала возможность продажи ипотечной недвижимости, мы с удовольствием представим грамотную консультацию, направленную на то, чтобы каждый мог узнать обо всех существующих тонкостях этого достаточно сложного процесса. Ниже мы рассмотрим только самые часто встречающиеся основания, необходимые для продажи квартиры находящейся в ипотеке Сбербанка:

• Нередко причиной, вследствие которой возникает необходимость реализации квартиры, становится обычный семейный разлад в отношениях супругов;
• Наиболее частая причина – это отсутствие всякой возможности своевременно осуществлять оплату кредитного договора;
• Получение жилья, например, по наследству и т.п.

Многие спрашивают, есть ли возможность продать квартиру в ипотеке? Такая возможность есть, но стоит понимать, что реализация недвижимости потребует от собственника намного больше времени, сил и средств.

Самое главное – это найти покупателя, готового приобрести такое жилье. Если он найден, сотрудники банка начнут процедуру проверки заново. Придется собрать определенный пакет документов и ждать, проведение анализа, а также принятое решение о выдаче кредита. По сути, данная сделка предусматривает смену покупателя, принимающего на себя все сопутствующие договору обязательства.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Передачу денег рекомендуется осуществлять через банковскую ячейку, ведь именно таким образом можно обезопасить себя от существующего риска мошеннических действий. Конечно, подобная продажа наверняка потребует от покупателя дополнительных расходов, соответственно он может попросить определенную скидку с установленной Вами цены.

Сотрудники банка имеют право установить штраф, который придется заплатить за получение разрешения на реализацию квартиры.

Лучше всего заранее уладить все возможные спорные вопросы с финансовым учреждением и снять существующее обременение. В случае, если денег для уплаты долга нет, стоит договориться с покупателем и использовать его финансовые накопления, но на этот шаг идут далеко не все.

Способы продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

Перед банком стоит цель — вернуть назад переданные заемщику средства, а также проценты, а вот чьи это деньги будут, уже не важно. Если квартира куплена в ипотеку от Сбербанка, то существуют следующие способы реализации:

• Самый реальный и действенный вариант – оплатить банку весь имеющийся долг и стать единоличным собственником квартиры;
• Покупатель недвижимости становится новым заемщиком и берет на себя обязательство по выполнению всего объема пунктов, указанных в ипотечном договоре;

При разводе ипотечные обязательства перед банком ложатся на обоих супругов в равных долях, за исключением наличия брачного договора, в котором прописано иные условия

Если по тем или иным причинам банк не предоставит разрешение на реализацию недвижимого имущества, а заемщик прекратит выплачивать долги, то квартира будет выставлена на аукцион.

Чтобы организовать законную продажу квартиры понадобиться сделать следующие шаги:

• Найти реального покупателя, имеющего в наличии недостающую сумму денежных средств, которой хватит перекрыть оставшийся перед банком долг;
• Для создания юридического фундамента, следует подписать договора купли-продажи у нотариуса;
• Обеспечить покрытие всего долга целиком, путем перечисления денег на счет банка или передачи их в расчетную кассу учреждения;
• Организовать снятие обременения и получить свидетельство о регистрации на собственность;
• Провести процедуру продажи квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке и купить в кредит другую

Ипотека, как известно, предусматривает выплату денег кредитной организации в течение многих лет подряд. Если за определенный период времени жизненные планы изменились, может возникнуть вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую квартиру в ипотеку?

Тем, кто оформлял пакет документов для получения кредитных денежных средств, схема такого рода сделки известна. Если банк посчитает ваши аргументы продажи ипотечной квартиры и покупки другой в кредит весомыми, то решение по проведение такой сделки будет положительным.

Реализации ипотечной квартиры, с участием материнского капитала, возможна при согласии органов опеки

Реализовать ипотечное жилье с материнским капиталом

Справедливости ради следует сказать о том, что государство уже несколько лет предоставляет такую материальную помощь, как материнский капитал, который также можно использовать для улучшения жилищных условий. Далеко не все знают о том, можно ли выставить на реализацию квартиру, находящуюся в ипотеке и часть ее оплачена материнским капиталом.

Любое недвижимое имущество, будь то квартира или частный дом, в случае приобретения его с использованием средств материнского капитала будет иметь определенное обременение.

Итак, что же именно это значит:

• Жилая площадь делится на всех членов семьи;
• Родители и дети, в том числе несовершеннолетние вписываются в документ, как собственники своей отдельной доли в квартире;
• Распорядиться квадратными метрами, принадлежащими несовершеннолетнему ребенку можно исключительно после получения специального разрешения с отдела опеки и попечительства.

Далеко не каждый банк готов взять в качестве погашения долга материнский капитал. Ведь квартира, точнее ее определенная часть, является залогом, находящимся в собственности несовершеннолетних, соответственно юридически при невозможности погасить долг заемщиком банк реализовать такую недвижимость без согласия органов опеки не имеет права.

При обмене одной квартиры в ипотеке на другую, потребуется предоставить вновь полный пакет документов по перечню банка

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Семья, которая наслаждается планами на будущее и решает оформить ипотеку, вряд ли задумывается о том, что из-за определенных обстоятельств, брак может распасться, причем еще до погашения основного долга. Так что же делать, когда брак рухнул? Каким образом можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе?

Эксперты говорят, что самое главное — предупредить о разводе сотрудников банка. Тут нет ничего криминального, поэтому бояться предоставить такую информацию не стоит. Как правило, специалисты финансового учреждения, особенно такого, как Сбербанк всегда идут навстречу и решают вопрос достаточно лояльно. Хотя оно и понятно, ведь очередной неплательщик на балансе предприятия никому не нужен.

Юристы утверждают, что всегда можно избежать неприятных ситуаций в личных и финансовых взаимоотношениях. Брачный договор – прекрасный выход из ситуации, который поможет заключить практически любой нотариус. Напомним о том, что этот документ можно дополнять, а также переписывать в любое время.

Оформили квартиру в ипотеку, отправляйтесь к нотариусу и впишите данный пункт, предварительно определившись, как будет происходить деление собственности при разводе.

Заключение

Стоит отметить, что в вопросе, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка огромное количество всевозможных нюансов, на которые следует обращать свое внимание в обязательном порядке.

Даже если Вы в чем-то сомневаетесь, не спешите с выводами.

Лучше всего проконсультируйтесь у работников Сбербанка, тем более сделать это можно при помощи горячей линии без личного посещения отделения финансовой организации.

Источник: https://SBankom.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-ot-sberbanka.html

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2020 году

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

• паспорта обеих сторон;
• справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
• договор купли-продажи;
• справка об отсутствии долга по ссудному счету;
• закладная по ипотеке;
• документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
• выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

• нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
• владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
4. Снятие обременения с недвижимости.
5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Самым популярным вариантом использования сертификата на маткапитала по-прежнему остаётся увеличение жилплощади. Большое количество семей используют эти средства, чтобы купить жилье в ипотеку. Нередки случаи, когда семья со временем сталкивается с необходимостью продать такую квартиру. Причины бывают разными, в частности, появляется потребность приобретения жилья с большей площадью.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Законом не запрещается продавать квартиры, купленные с использованием мат. капитала для частичного погашения ипотечного кредита. При этом надо соблюсти ряд важных условий. Сначала необходимо заручиться согласием банка на совершение сделки.

Банк должен разрешить переход обязательств по уплате ипотеки на покупателя. Если все собственники такой квартиры являются совершеннолетними, никаких сложностей при продаже не возникнет.

А если собственниками выступают несовершеннолетние дети, процесс продажи усложнится и пройдет при непосредственном участии органов опеки и попечительства (далее ООиП).

Как продать квартиру

Задача ООиП следить за тем, чтобы соблюдались имущественные права детей.

Поэтому родителям важно предъявить органам опеки доказательства того, что в результате сделки с квартирой права детей будут соблюдены, и тем самым получить разрешение на продажу недвижимости.

По итогам сделки детям гарантированно выделяются доли, равнозначные отчуждаемым. Кроме того, новые условия проживания должны быть улучшены либо остаться на прежнем уровне. Ухудшение условий проживания не допускается.

Чтобы получить согласие ООиП на продажу жилплощади с долями, выделенными несовершеннолетним детям, необходимо предоставить:

• заявление по распоряжению;
• паспорта родителей или опекунов, а также их копии;
• подлинники свидетельств о рождении детей, а также их копии;
• ответственное заявление родителей или опекунов об участии в сделке детей;
• справку по оценке стоимости жилья;
• документы о праве собственности на квартиру;
• справку, подтверждающую отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Важно помнить, что при совершении подобной сделки необходимо сохранить достойный уровень проживания. Тем не менее существует ряд исключений.

Например, детям можно выделить равнозначные отчуждаемые доли при уменьшении долей взрослых членов семьи. Как правило, разрешение ООиП на продажу имущества несовершеннолетних составляет 3 месяца.

Однако, согласно разъяснениям законодательства, договора нужно представить не позднее месяца с момента получения разрешения.

Далее необходимо выбрать вариант расчетов при сделке:

• часть средств покупателя зачисляется для погашения ипотеки продавца (как правило, в качестве первоначального взноса);
• если банк дает разрешение, должен быть заключен новый договор, по которому на покупателя переходят права и обязанности продавца;
• ипотека закрывается продавцом, обременения с недвижимости снимаются, происходит ее переоформление на покупателя.

Читать также:  Оплата обучения материнским капиталом

Необходимые документы

Для продажи квартиры, купленной на средства маткапитала в ипотеку, понадобятся следующие документы:

1. паспорта каждой из сторон сделки;
2. разрешение ООиП на проведение сделки;
3. разрешение из Пенсионного фонда (если планируется использование сертификата);
4. сертификат на маткапитал (если планируется его использование);
5. согласие супруга (супруги) на продажу квартиры и совершеннолетнего ребенка, имеющего долю в квартире;
6. свидетельства о рождении (усыновлении) детей;
7. разрешение банка;
8. все необходимые документы на квартиру (различные паспорта, свидетельство о праве собственности и т.д.);
9. справка об отсутствии задолженности по платежам;
10. выписка из ЕГРП;
11. страховка, если ее оформляли.

Комплект документов может варьироваться в каждом отдельном случае.

Оформление договора купли-продажи

На основании предоставленных документов составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать:

1. Представление сторон.
2. Законные основания на проведение сделки.
3. Характеристики недвижимости, адрес местонахождения.
4. Порядок расчета стоимости, способы расчета.
5. Сумма сделки, срок полной ее оплаты покупателем.
6. Сумма задатка, который продавец получил от покупателя.
7. Права и обязанности сторон.
8. Наличие субсидий и иных мер социальной поддержки, если они есть.
9. Приложения к договору, свидетельствующие о законности сделки.
10. Подписи сторон и реквизиты счетов в случае использования безналичного расчета.

В некоторых случаях может понадобиться заключение независимого оценщика, подтверждающее реальную стоимость недвижимости.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Еще на стадии подготовки к сделке по продаже жилого помещения родители (опекуны) обязаны найти жилплощадь с лучшими либо соответствующими отчуждаемой условиями проживания.

Несовершеннолетние дети обязаны получить равнозначные доли в новом жилье. Сделки как по продаже, так и по покупке проводятся одновременно. Составляются договоры на продаваемое и на покупаемое жилье.

В договоре детей желательно указывать в качестве новых собственников.

Если приобретение жилья происходит с использованием банковского займа, собственность оформляется на родителей.

Перед этим составляется нотариально заверенное обязательство — документ, определяющий наделение несовершеннолетних долями после того, как будет погашен кредит.

Далее полный комплект документов, включая заявление о предоставлении разрешения на осуществление сделки, направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

При продаже квартиры, приобретенной по ипотеке, покупатель обязан перечислить в день сделки на счет банка сумму, равную остатку долга.

Если жилая недвижимость покупалась с привлечением маткапитала, при разводе такой вариант проведения сделки совершенно недопустим. Необходимо выделить детям доли после того, как с недвижимости будет снято обременение и перед продажей квартиры.

Чтобы после развода исполнить обязательства о наделении детей долями, нужно помнить, что:

• Первоначально у нотариуса определяются доли родителей, затем они регистрируются и лишь при повторном обращении происходит определение доли детей.
• Если в квартире доли выделены только родителям, при разделе необходимо нотариально закрепить за каждым ребенком часть доли каждого из родителей.
• Если сразу после покупки жилья доли были определены, не требуется посещать нотариуса.
• Не позднее 6 месяцев после снятия обременения, необходимо выделить доли несовершеннолетним.
• Определяя размер доли ребенка, следует исходить из минимума квадратных метров, предусмотренного для одного человека в конкретном регионе.

В случае отказа одним из родителей от исполнения обязанности по выделению доли, второй родитель имеет право заявить в суд.

Если развод состоялся без раздела имущества, иск может содержать несколько пунктов по купленной в ипотеку с участием маткапитала жилплощади: определение долей бывших супругов и одновременно — их детей.

Бывают случаи, когда разведенные родители часть жилья детям выделить не могут (например, на имущество одного из них наложен арест). Обращения в суд в такой ситуации избежать не удастся.

Наказания при нарушениях условий

Если родители не собираются выделять доли своим несовершеннолетним детям при продаже жилья, сделка признается незаконной, а к самим родителям будут применены штрафные санкции.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом без выделения долей

Родители обязаны выделить доли детям не позднее 6 месяцев с того момента, как с недвижимости, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, было снято обременение.

Сделку по продаже недвижимости можно провести в любое время, даже если доли некоторыми членами семьи пока не получены. Ограничения по срокам продажи такой квартиры законом не устанавливаются.

Однако, чтобы обеспечить законность сделки и избежать обвинений родителей (опекунов) в мошенничестве с сертификатом, следует заручиться одобрением со стороны органов опеки.

Получение его возможно в случае, если родители обязуются выделить детям доли в другом жилье, соизмеримые с отчуждаемыми. Доли могут быть выделены как в квартире, приобретаемой взамен, так и в квартире родственников. Квартира должна быть оформлена на момент продажи на одного из супругов.

Поскольку сделка осуществляется в период брака, необходимо получение нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на покупку или строительство иного жилого помещения, на продажу имеющейся квартиры, а также на выделение в новом жилье долей несовершеннолетним детям.

Источник: https://gosuslugi365.ru/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей.

Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.

Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.

Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.

Порядок получения разрешения на сделку

Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству.

Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей.

Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.

Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:

• будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
• соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.

Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.

Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:

• удостоверение личности родителей;
• акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
• документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
• правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
• справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.

Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.

Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

• человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
• все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

• по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
• количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
• должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов.

Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами.

Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.

Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия. 

Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги.

Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.

Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/semejnoe-pravo/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html