Как правильно продать земельный пай

Как правильно продать земельный пай сельхозназначения: условия продажи, порядок действия и необходимые документы

В аграрном направлении земля имеет большое значение для страны. После распада колхозов образовался специфический объект права – пай земли.

Одновременно с этим образованием перед многими владельцами возник вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения.

Рассмотрим, что такое пай, в чем особенность земель сельскохозяйственного назначения, а также как правильно и по какой стоимости можно продать земельный пай.

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции.

Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе.

Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли. Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

Особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие наделов сельхозназначения определено земельным законом. По этим статьям земли являются участком территории, имеющим определенное назначение и цель, что официально подтверждается документами.

На данных землях разрешается заниматься только определенными видами деятельности, поскольку они являются ресурсом государства. А этот ресурс, в свою очередь, имеет большое значение для развития агропромышленного комплекса страны.

Предназначения таких земель следующие:

• земледелие;
• животноводство;
• научно-исследовательская деятельность;
• учебная и прочие виды деятельности, установленные законом.

К сельскохозяйственным относятся:

• пашни;
• луга;
• пастбища;
• лесополосы;
• лесные массивы;
• заповедники;
• сады;
• сенокосы;
• залежи и прочие наделы территорий.

Эти участки быстро предоставляются как гражданам, так и предприятиям. На таких площадях разрешается создавать ограждения, навесы, пасеки и другие постройки временного характера. Такие земли, как правило, расположены вне населенных пунктов вблизи с магистралями, лесными массивами и искусственными посадками.

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем.

Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д.

Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно.

Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю. Для государства невыгодно, если будет простаивать земля.

В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами.

Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре.

В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению.

Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте.

После рассмотрения заявления выносится решение о постановке на учет или отказе.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности.

Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам.

Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору. Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

Не нужно также забывать о том, что площадь участка не должна отличаться и завышать показатель установленного лимита, иначе сделку признают недействительной.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей.

Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%).

Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов.

За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно.

При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости. А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

1. Площадь. Измеряется в гектарах.
2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Необходимые документы

Для заключения сделки купли-продажи земельного пая сельскохозяйственного назначения необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности обоих участников сделки;
• свидетельство на право собственности паевой землей;
• кадастровый паспорт;
• кассовые документы, подтверждающие оплату госпошлины;
• договор купли-продажи (напечатанный, но не подписанный).

Таким образом, участком паевой земли можно распоряжаться по своему усмотрению, но в рамках, установленных законодательством страны

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/kak-prodat-paj-selhoznaznacheniya.html

Как продать земельный пай: пошаговая инструкция. Можно ли продать земельный пай?

Территории сельскохозяйственных угодий представляют для государства особенную ценность. Ведь они играют важнейшую роль в сфере аграрной экономики страны. Поэтому все моменты, касающиеся такой земли, регулируются отдельными законодательными актами.

Но некоторые земельные паи сельхозназначения находятся в частных руках. И их собственников часто интересует: можно ли продать такой надел? А если можно, то как это грамотно сделать?

1. Что относится к землям сельхозназначения? – Федеральные определения 2. Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения 3. Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения 4. Что нужно знать до составления договора? 5. Как осуществляется продажа сельскохозяйственных паев

Что относится к землям сельхозназначения?

Следует отметить, что правоотношения в аграрной сфере регулируются общими и территориальными статьями российского законодательства со ссылками на Земельный кодекс РФ.

И согласно действующих положений, «земельным объектом сельскохозяйственного назначения» считается территория, которая по решению компетентных государственных органов имеет особое целевое назначение и соответствующий статус.

А использовать такую недвижимость можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач. Проще говоря, к землям сельскохозяйственного назначения относятся:

• пастбища;
• пашни;
• сенокосы;
• залежи;
• и места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной (заповедники, лесополосы, прогоны скота, а также постройки на этих территориях).

Федеральные определения

Продажа пая сельхозназначения — это обычная сделка купли-продажи. Если найти покупателя, ведь надел-то специфичный. Во-первых, находится за пределами населенных пунктов. А во-вторых, перечень возможной деятельности на участке существенно сужен. Такую землю можно купить только под:

• садоводство;
• земледелие;
• фермерство.

На подобном наделе даже разрешение на строительство жилого дома получить очень трудно (а в некоторых случаях невозможно). Поэтому «в очередь» покупатели за такими землями не выстраиваются. Впрочем, есть исключения. И в некоторых местах эти земли стоят очень даже дорого. И желающих купить их много.

У сделок с сельхознаделами есть свои нюансы. И прежде всего следует иметь ввиду, что иногда в состав сельскохозяйственного пая входят государственные лесные угодья; территории, защищающие поля; магистрали. А это определенные сложности в использовании и, соответственно, при продаже.

Что касается стоимости таких участков, то она складывается из нескольких решающих факторов:

• местонахождения надела;
• особенностей его расположения, окружения, состава и т.д.;
• разрешенного вида деятельности на нем;
• коэффициента плодородности земли и пр.

Субъектами сделки могут стать как юридические лица, так и физические, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности.

Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения

В зависимости от того, какая недвижимость ему принадлежит, на земельного собственника накладываются определенные обязанности. Общие правила гласят, что владеть сельхозземлей (участком) и эксплуатировать ее могут:

1. Физические лица, постоянно или сезонно проживающие в сельской местности и использующие надел под садоводство, городничество, цветоводство и т.д.
2. Специализированные учебные заведения, использующие такие паи в учебных и научных целях.
3. Сельские жители, занимающиеся коммерческой деятельностью на участке (скажем, выращивающие овощи на продажу).
4. Граждане, обустроившие на земле ферму и сопутствующее хозяйство (обязательно на законных основаниях).
5. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.
6. Иностранные граждане и организации, которые занимаются огородничеством, садоводством и т.д. и получают прибыль с урожая.

Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения

Следует отметить, что продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. А все потому, что регулируется сразу несколькими законодательными актами и нужно непременно соблюсти целый ряд обязательных формальностей.

Вообще, самостоятельная реализация участка земли сельскохозяйственного назначения — задача рискованная. И без помощи квалифицированного, а главное, практикующего профильного юриста тут не обойтись. Уж он-то наверняка следит за всеми переменами в законодательстве, контролирует каждую внесенную поправку. А значит, время не будет потрачено зря.

Этот же специалист поможет с определением реальной цены пая и согласованием предстоящей сделки с владельцами соседних наделов. А также проконтролирует юридическую чистоту сделки на всем ее протяжении.  

Что нужно знать до составления договора?

Сельскохозяйственный земельный фонд полностью контролируется государством. А значит, у сделки по продаже такого участка между продавцом и покупателем есть масса юридических нюансов. И их нужно знать заранее.

Особенности сделки с земельным паем сельскохозяйственного назначения:

• невозможна продажа такой земли лицам, не имеющим гражданства России, поскольку это имущество относится к категории государственного, хоть и находится в частных руках (благодаря приватизации);
• этот участок не может быть продан для эксплуатации иным способом, кроме сельскохозяйственного, поскольку задача таких наделов — развитие в стране сельского хозяйства;
• покупатель должен обладать соответствующими знаниями и опытом в садоводстве, огородничестве, фермерстве, животноводстве и т.д.;
• совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа, но если никто из них не изъявил желания приобрести реализуемую часть в течение месяца после объявления (и письменного извещения) о продаже, земельная доля может быть реализована сторонним лицам;
• муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в казну, если он в течение 3-х лет не использовался по своему прямому назначению.

Как осуществляется  продажа сельскохозяйственных паев

Итак, сельскохозяйственный пай земли можно приобрести только для сельскохозяйственных целей. Это прописано в законодательстве. Если этого не учитывать, земли можно лишиться. И это тоже предусмотрено законом.

Если у такого надела несколько потенциальных покупателей, в первую очередь рассматриваются кандидатуры членов хозяйства (или организации, возникшей после его реорганизации), к которому пай относится.

Продавать можно только тот участок, который выделен и оформлен, как отдельный земельный объект. И у этой недвижимости не должно быть никаких обременений (в том числе долгосрочной аренды).

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то тут уж как договорятся между собой покупатель и продавец. Это может быть единовременная выплата, а может рассрочка платежа. Только такие вещи обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Важно: площадь реализуемой территории сельскохозяйственного назначения не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном законодательном акте.

Продавцу надо также помнить о налогах. Ведь продажа земли — это прибыль, и часть ее надо уплатить в бюджет по установленной законом ставке. Исключение составляют лишь суммы, не превышающие размера минимальной зарплаты «среднестатистического» россиянина в 5 000 раз.

(415 голос., 4,54

Источник: https://businessizakon.ru/kak-prodat-zemelnyj-paj-poshagovaya-instrukciya-mozhno-li-prodat-zemelnyj-paj.html

Как продать землю сельхозназначения: алгоритм действий, оформление сделки

Последние изменения: Январь 2020

Спектр целей, в которых используется сельскохозяйственная земля ограничен, определен законодательно.

Так как закон определяет целевое значение земли, что уже особенность, то и продажа будет немного отличаться, а соответственно и список необходимой документации.

В этой статье рассмотрим, как продать землю сельхозназначения и сделать это правильно, с чего начать и на что обратить своё внимание.

Правовой базис

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст.

77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Определившись с тем, что из себя представляет земля, рассмотрим какими нормативно правовыми актами она регулируется:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон № 101 от 24.07.2002, регулирующий оборот сельскохозяйственных земель.

Первый нормативно-правовой акт определяет сельхоз ЗУ и что в них входит, что было рассмотрено ранее. Второй НПА рассматривает аспекты, связанные с регистрацией: в государственном реестре (ст. 131 ГК РФ), самой сделки (ст. 164 ГК РФ), перехода прав собственника на недвижимый объект (ст. 551 ГК РФ).

А также ГК РФ регламентирует последствия, связанные с уклонением от процедур, предполагающих регистрацию (ст. 165 ГК РФ). Третий правовой акт определяет главенствующую роль органов местного самоуправления при купле-продаже данных земельных участков, а именно их преимущественное право покупки.

Стоит отметить: что земля покупается муниципалитетом по цене заданной непосредственно продавцом, опираясь не на кадастровую стоимость ЗУ, а на рыночную. Также обратите внимание, что преимущественным правом муниципалитет владеет до тех пор, пока надел не будет продан посредством публичных торгов или не будет изъят в гос. интересах.

Вышеупомянутые нормативно-правовые акты первоочередно определяют ответственность, которая лежит на плечах продавца.

Если договор купли-продажи будет что-либо нарушать или в ходе эксплуатации нарушалась цель использования, то власть субъекта (региона) имеет полное право изъять данный с/х надел.

В обязанности собственника также входит наблюдение за его экологическим состоянием, забота о земле, что также регламентируется законодательством.

Для чего нужна сельхоз земля?

Сельскохозяйственные угодья эксплуатируются по-разному, преимущественно выделяют 5 пунктов, к ним относятся:

• Пастбища, сенокосы, угодья. Как правило, это относится к подсобному хозяйству и предполагает взращивание долголетних растений и прокладку внутренних коммуникаций (что разрешается законодательно).
• Бросовые земли. Участки земли, рельеф которых не позволяет на них провести вспашку, потому они используются в ином назначении, для выращивания подходящих культур.
• Угодья, сооружения, склады. На с/х ЗУ разрешено возводить постройки, которые используются в производственных целях, — не иначе. На строительство необходимо получить определенное разрешение или же целевое назначение земли предполагает наличие построек.
• Водные объекты, лесной фонд. Используются для развития аквакультуры, постройки водонапорных сооружений, организации ИП и так далее.
• Другие назначения. Связано с градостроительными объектами, главная цель которых защита земель от негативного воздействия (обеспечения необходимой защиты).

Стоит отметить: что в РФ земель с/х назначения около 8% от общего количества ЗУ, уступая своё место лишь лесному фонду. Данная цифра говорит о том, что люди в России желают вести и ведут фермерские хозяйства.

Сельскохозяйственные наделы, априори, наделены 2 целями, ими являются:

1. Сельское производство;
2. Иные цели, предполагающие помощь в достижении первой.

Первое, что предполагало государство при введении данных ЗУ в товарооборот и соответственную их выдачу гражданам, это использование выданных территорий под сельскохозяйственные угодья. Однако не все территории используются по прямому назначению. Поэтому появился второй пункт, под которым предполагаются лесопосадки, водо и лесопокрытые территории, дороги, склады.

Земли, цель которых отличается от непосредственного ведения фермерского хозяйства, также законодательно защищены и не изымаются без достаточных оснований.

Также тип разрешенного использования ЗУ изменяется на индивидуальный жилстрой, дачное строительство. Легче всего изменить цель ЗУ, если он находится в черте города (город разросся), участок входит в дачное коммерческое партнерство или садоводческое некоммерческое товарищество.

Порядок продажи с/х земель

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

• Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
• Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
• Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
• Заключение договорных отношений.
• Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

• Цель недвижимого объекта;
• Плодородность почвы;
• Возможность изменения разрешенного пользования;
• Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

• Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
• Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
• Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
• Регистрация прав на недвижимый объект.
• Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
• Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление администрации

Согласно п.2 ст. 8 ФЗ №101 при заключении сделки купли-продажи, продавец с/х земли обязан уведомить об этом либо орган МСУ, либо региональный высший орган власти.

Уведомление составляется письменно и содержит в себе следующие сведения:

• Площадь, месторасположение;
• Правоустанавливающая документация на надел (находится ли земельный пай в аренде или во владении) и документы, устанавливающие личность продавца;
• Данные, касающиеся взаимного расчёта, а именно их срок и условия на которых он будет заключен с государством.

К нему относят:

• Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (также сюда относится нотариально заверенная доверенность, если сделка заключается с участием доверенного лица).
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающая документация («бумаги», согласно которым было приобретено право владения, пользования и распоряжения землёй, к таковым относят договора дарения, купли-продажи, завещания и так далее).
• Отказ органов МСУ от покупки с/х земли.
• Письменное согласие иных лиц, имеющих отношение к ЗУ. К ним относят супруга, супругу, собственников кооперативов, фермерских хозяйств. Особенное внимание необходимо уделить ребёнку, так как сделка, затрагивающая законные интересы несовершеннолетнего лица, попадает под юрисдикцию органов опеки и попечительства и для её окончательного заключения необходимо разрешение от данного органа.

Как правило, часть земли могут передавать в целях выращивания определенных сельскохозяйственных культур или пастбища для животных. Если вы решили продать земельный пай, то ст. 8 ФЗ № 101 также в силе и надо быстро об этом известить органы МСУ. Всё что надо упомянуть в извещении (уведомлении) описано выше.

В течение 30 календарных дней муниципалитет обязан дать ответ, в случае игнорирования вы имеете право на продажу пая иным лицам.

Учитывая все вышеописанные особенности можно без проблем продать земли сельскохозяйственного назначения.

Главное помнить, перед составлением договора купли-продажи нужно в обязательном порядке уведомить администрацию о продажи и в случае её отказа от покупки, зарегистрировать сделку в Госреестре, а также права нового собственника.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/kak-prodat-zemlyu-selhoznaznacheniya/

Как продать земельный пай сельхозназначения — Налоги и право

Начиная с периода переустройства и реформирования колхозов в 1991 году, граждане получили возможность отделиться от совместного предприятия и вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Главной особенностью является то, что участок выдается бесплатно, в бессрочное пользование.

Что такое пай?

Пай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Земельный пай может быть использован для:

• Земледелия;
• Фермерского подворья.
• Надел может включать такую территорию, как:
• Зону полей, пастбищ, садов;
• Дороги;
• Лесные насаждения;
• Водоемы;
• Непахотные площади.

Аграрные правоотношения

Это вид отношений субъектов, имеющих общие интересы по производству и реализации сельхозпродукции, регулирующийся нормами аграрного права. Также, занимающиеся контролем над правом купли-продажи земли, включающим расчет стоимости в зависимости от коэффициента плодородия почвы.

Субъектами аграрных правоотношений являются граждане, юридические лица, коммерческие и частные организации, муниципальные образования, занимающиеся выработкой сельхозпродукции.

Как продать пай?

Важным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Для этого нужно обратиться в местную организацию, занимающуюся подобными процедурами. Сам процесс может длиться до нескольких месяцев и требует оплаты. По завершении составляется пакет документов на землю – «Землеустроительное дело». Это дело передается в кадастровую службу, где владельцу выдается кадастровый паспорт на участок.

В завершение процедуры, в «Росреестре» регистрируется право собственности на земельный надел и заключение сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участка принадлежит органам муниципалитета. В связи с этим необходимо поставить местные власти в известность о продаже пая. Ожидание ответа длится до 30 дней.

Также, необходимо подать объявление в местную газету о продаже территории, ее размерах и местоположении. По прошествии указанного времени, организуется собрание остальных дольщиков, итогом которого является составление протокола с подписями всех участников переговоров, о неимении претензий для заключения собственником сделки купли-продажи.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию о допустимости методов использования пая.

Собственник может оформить оплату на своих условиях: в рассрочку, в качестве уставного капитала, или иным законным способом.

После заключения договора купли-продажи обратный выкуп будет невозможен. Дальнейшее распоряжение землей полностью переходит покупателю. Свобода действий не может быть ограничена договором, но необходимо соблюдать экологичное использования участка и учитывать интересы остальных собственников. То же относится и к сделкам по обмену, и аренде.

Сдача земли в аренду никак не влияет на ее продажу. Процесс и необходимая документация остаются те же что и при отсутствии данных условий. При переходе прав собственности, договор аренды остается в силе до окончания срока действия. Условия и положение арендатора не изменяются.

Стоимость — как определить?

При продаже можно ориентироваться на рыночную и кадастровую стоимость. Разница между ними может составлять до 30%. Чтоб установить кадастровую стоимость проводится кадастровая оценка. Она указывается в выписке из «Росреестра», содержащей сведения об объекте. Согласно земельному кодексу РФ рыночная стоимость устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Также размер стоимости собственник может установить самостоятельно, но она должна быть адекватной, не превышающей ее реальные показатели. Завышение цены может воспрепятствовать согласию покупателя на покупку. При самостоятельной оценке стоит узнать материальную значимость подобных участков изучить рынок сбыта.

Также можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Определение цены зависит от нескольких параметров:

• Основной — это площадь надела в гектарах;
• Второй фактор-расположение, наличие рядом водоемов населенных пунктов, городов, транспортных сообщений;
• Состояние земли, варианты ее использования;
• Качество плодородия почв.

Часто сумма выплаты носит договоренный характер между продавцом и покупателем.

Необходимый пакет документов

• Заявление;
• Документы, удостоверяющие личность от обеих сторон;
• Свидетельство на право собственности;
• Кадастровый паспорт;
• Квитанции об уплате госпошлины;
• Подготовленный договор купли-продажи.

Документы стоит начать собирать предварительно, так как на это может потребоваться время.

Вопрос-ответ

Каков размер взысканий в пользу государства при продаже земельного пая?

Стандартный налог при продаже земли составляет 13%.

Каким образом продать земельный пай?

Заключить договор купли-продажи.

Кому можно продать земельный пай?

Вы можете продать участок без выдела другим собственникам. Крестьянско-фермерскому хозяйству, местному муниципалитету. Или иным гражданам РФ, имеющим отношение к сельской местности и занимающимся обработкой земли.

За сколько сегодня можно продать земельный пай?

Новостной материал ниже знакомит с актуальной ситуацией.

Как продать земельный пай сельхозназначения: можно ли, за сколько, какие документы нужны
Можно ли продать земельный пай сельхозназначения и как это сделать? Рассмотрим всю процедуру, начиная с определения стоимости пая и заканчивая сбором необходимых документов.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник:

Общее понятие

Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности.

Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице.

Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.

Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.

Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция

Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.

При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично.

Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли.

Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.

Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:

• Уведомить о своём желании выделения пая других дольщиков. Осуществить это можно с помощью почтовых уведомлений (при небольшом количестве участников) либо публикацией в местных СМИ.
• Предварительно установить фактическое расположение того участка, о котором идёт речь, а также обозначить его на плане.
• Собрать пайщиков и получить копию протокола, где должно фиксироваться вынесенное решение. При невозможности необходимо заручиться согласием от каждого дольщика лично. Вопрос можно также решить и через суд, если отсутствует способ получения разрешения другим путём.
• Отправиться в организацию, которая занимается межеванием земель, чтобы установить границы, после чего получить акт о размежевании участка.
• Необходимо проверить в Земельном комитете результаты межевания.
• Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать номер.
• Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
• Оформить по типовому образцу договор «купли-продажи».

Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально.

Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.

Источник: https://taradmin.ru/pensiya/kak-prodat-zemelnyj-paj-selhoznaznacheniya.html