Как расторгнуть договор дду с застройщиком и вернуть деньги

Расторжение ДДУ: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в 2020 году

Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

• расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
• расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
• по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
• через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю.

Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина.

При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства.

Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Риски

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

• трата драгоценного времени;
• растрата денег;
• утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ.

Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет.

Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика).

Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки.

Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
2. Нарушено качество строительства.
3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

1. Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.

Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.

1. Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

Документы

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

• удостоверение личности;
• ДДУ.

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

• копия ДДУ;
• бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
• если есть отказ от строительной организации, то его копия;
• расчет убытков и морального вреда;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно.

Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец).

По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

1. Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
2. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
3. За год платежи пропущены 3 раза.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

• прекратил или приостановил строительство объекта;
• изменен проект дома;
• изменилось целевое назначение строения;
• другие обязательства согласно пунктам договора.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк.

Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка.

При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

• паспорт;
• если есть соглашение;
• если одностороннее расторжение, уведомление;
• нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

Порядок и сроки возврата денег

Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

• серьезная проблема в постройке;
• недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
• срок получения свидетельства просрочен.

ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.

9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок.

По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

Заключение

Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера.

Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета.

Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.

Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.

Порядок взыскания неустойки с застройщика детально описан далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/rastorzhenie.html

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ — ЮК

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости.

Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах.

Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков.

Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности.

Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

• по инициативе дольщика;
• по судебному решению;
• по обоюдному соглашению;
• по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта.

Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам.

При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно.

Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

• застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
• Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
• По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов.

Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней.

Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика.

Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ.

В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны.

Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения.

В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям.

Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ.

С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может.

Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании.

При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия.

Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней).

Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков.

Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-chto-nuzhno-znat

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть деньги

Расторжение ДДУ (договора долевого участия) является радикальной мерой, которая имеет как плюсы, так и минусы.

Если дело касается квартир в новостройках, то здесь присутствуют некоторые нюансы. В данном случае прекращение действия такого документа происходит на основании с ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов”. Существует несколько способов его расторжения.

Расторжение договора

Некоторые задаются вопросом, можно ли расторгнуть в случае долевого участия в строительстве договор без потерь внесенных денег. Такая процедура возможна.

Согласно нормам ФЗ-214 предусмотрены основания, которые могут привлечь обе стороны договора ДДУ к ответственности в случае их вины. Например, если не выполняются одной из сторон условия договора или присутствуют другие нарушения, которые влекут за собой прекращение действия данного соглашения.

Расторжение договора до сдачи дома может проходить во внесудебном и судебном порядке. Также стороны договора могут прийти к обоюдному согласию о его расторжении, оговорив предварительно условия, а также порядок действий по выполнению данной процедуры.

В зависимости от причин расторжения документа, законом допускается:

• Расторжение по инициативе самого дольщика.
• Расторжение документа по желанию самой строительной фирмы.
• Расторжение ДДУ с помощью судебного органа по инициативе дольщика.
• Расторжение документа по соглашению сторон.

В одностороннем порядке

Главным защитным механизмом для дольщиков от незаконных действий непосредственно застройщика является прекращение ими договора в одностороннем порядке. Такое расторжение документа дает возможность дольщикам избежать судебные разбирательства с застройщиком.

ВНИМАНИЕ! На данные действия имеет право и сам застройщик, если дольщиком нарушаются условия договора.

Основания

На основании законодательства дольщик имеет все полномочия в любой момент расторгнуть документ, если выявлены следующие нарушения:

1. Серьезные недостатки в строительстве. Например, после сдачи квартиры были обнаружены трещины на стенах или иной брак в строительстве. В этой ситуации дольщик может не принимать жилье и вернуть деньги по договору, так как не были соблюдены условия.
2. Просрочен срок сдачи жилья. По закону застройщиком допускается продление срока сдачи квартиры на 2 месяца. Если по завершению этого периода условия договора не выполнены, то дольщик может как отказаться от квартиры, так и потребовать выплату неустойки.
3. Нарушения, касающиеся строительных норм, в том числе других жилищных условий (дом построен впритык к другому зданию и нет доступа к солнечному освещению).

Выделяют еще несколько причин, которые служат веским основанием для расторжения договора, предусматривающего долевое участие. Их наличие дает возможность дольщику через суд потребовать прекратить действие данного документа:

• Если значительно изменена проектная декларация (более, чем на 3% в сторону увеличения или уменьшения площади жилья).
• Приостановлена работа в новостройках.
• Меняется суть стройки (увеличивается количество этажей, меняется планировка квартиры и др.).
• Происходят изменения в системе водоснабжения, а также имеются другие ресурсные проблемы.

В случае одностороннего расторжения соглашения с застройщиком, возврат денег должен быть проведен в полной сумме, а также с уплатой процентов, которые должны быть начислены за пользование денежными средствами дольщиков.

По инициативе дольщика

Расторжение документа, который касается долевого строительства, не предусматривает штрафы от застройщика. Если он попытается выплатить меньшую сумму, чем по договору, то такие действия будут считаться противоправными.

Если документ расторгается не по соглашению сторон, то дольщик не обязан платить госпошлину за регистрационные действия. Когда оформляется расторжение ДДУ по соглашению сторон, госпошлина оплачивается по договоренности.

На практике застройщик может предложить не расторгать договор, а переоформить свое право на имущество другому физическому лицу.

ВНИМАНИЕ! Расторгнуть данный договор можно только до того момента, когда еще не подписан передаточный акт. Вернуть квартиру застройщику после выполнения данных действий невозможно, так как она уже находится в собственности дольщика.

Если были выявлены серьезные нарушения в процессе строительства, то дольщик должен направить в юридический отдел застройщика претензию на расторжение договора. Желательно сделать это лично, чтобы убедиться в получении и подписании данной претензии. Также можно отправить ценное письмо.

Первым делом дольщику необходимо отправить заявление или уведомление, целью которого является расторжение договора ДДУ, в котором указывается:

1. Основания расторжения.
2. Требования по цене, а также расчет неустойки.
3. Реквизиты, куда необходимо перевести сумму денег или дату, когда дольщик сможет лично забрать деньги.

Если на протяжении 20 дней после получения заявления застройщик не выполнил все необходимые условия, то следующим действием станет обращение в судебную инстанцию. В исковом заявлении вносится та же информация, что в уведомлении с добавлением процентов за пользование деньгами.

Судебная практика показывает, что суд в основном принимает сторону дольщика, если основания для расторжения договора соответствуют ФЗ-214. Однако, что касается выплаты денежных средств, то судом может быть уменьшена сумма выплаты неустойки.

По решению застройщика

Бывают ситуации, когда процесс расторжения документа запускает сам застройщик. Это происходит в следующих ситуациях:

• Дольщик не перевел необходимую сумму денег на счет застройщика с просрочкой более, чем на 2 месяца. Это касается той ситуации, когда вносится вся сумма сразу.
• Если была предоставлена рассрочка платежа и дольщик регулярно нарушает график платежей (более трех раз за год).

Действия застройщика при наличии данных оснований:

1. Дольщику направляется письмо с предупреждением о том, что при дальнейших задержках в оплате договор будет расторгнут.
2. Если данное уведомление игнорируется более 30 дней, а обязанности по внесению денег также не исполняются, то застройщиком отправляется еще одно заказное письмо с указанием информации о расторжении договора долевого строительства в одностороннем порядке.
3. По истечении 10 дней после предоставления уведомления о расторжении документа застройщик обязан перевести деньги.

При отсутствии серьезных причин застройщик не вправе расторгать договор. Бывают ситуации, когда задержка по платежам случается не по вине дольщика. Например, застройщик не вовремя передал реквизиты для перевода требуемой суммы.

В суде

Не следует сильно переживать, если процесс расторжения договора будет проходить в судебном порядке. Как правило, дольщик в данном случае имеет более выгодные условия.

Если строительные работы по возведению новостройки закончились или приостановлены по неизвестным причинам, то можно без отправки уведомления застройщику сразу подавать иск в судебный орган, в котором указывается:

• Данные застройщика.
• Личные данные дольщика.
• Требование о расторжении документа и возврата денег.
• Требование о выплате процентных начислений за использование их денег.
• Требование компенсировать причиненные убытки.
• Если договор ДДУ расторгается с ипотекой, то необходимо указать требования, касающиеся возмещения расходов, которые были затрачены из-за регистрации сделки и оформления страховки.
• Копию договора.
• Доказательства, на основании которых расторгается договор.
• Платежное поручение или квитанцию об уплате госпошлины.

Иск подается в суд того района, где находится адрес застройщика.

Возврат денежных средств

Срок возврата всей суммы по договору при его расторжении регулируется федеральным законом. Согласно ему, застройщик обязан возместить денежные средства не позднее 20 дней с момента расторжения договора.

ВАЖНО! В этот же срок, кроме основной суммы, выплачиваются дольщику проценты, начисляемые за пользование их денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Если дольщиком не были самостоятельно забраны деньги, то вся сумма переводится на указанные им реквизиты или на депозит нотариуса.

Ответственность за нарушение сроков выплаты

В случае нарушения 20-дневного срока, предоставленного для возврата внесенной дольщиком суммы или отказа от ее возврата, на застройщика накладывается материальная ответственность за пользование данными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства.

Также могут быть приняты санкции в виде штрафа, возмещения моральной компенсации, в том числе судебных расходов.

Источник: https://kreditorka.info/poleznye-stati/rastorzhenie-ddu.html

Расторжение ДДУ дольщиком: как это делается

Довольно часто дольщики сталкиваются с такими затруднениями, как продолжительная задержка ввода жилого здания в эксплуатацию, нарушение строительных норм, а также приостановки строительства.

В силу этих обстоятельств многие дольщики не желают продолжать отношения с застройщиком и принимают решение расторгнуть договор и, соответственно, вернуть деньги.

Своевременная передача квартир согласно условиям, отраженным в ДДУ – действительно редкое явление сегодня, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как расторгнуть ДДУ и получить проценты, которые положены по закону.

Отношения участников «долевки» и застройщиков регламентирует ФЗ-214, кроме того, дольщики подпадают под правовое поле закона о правах потребителей, так как застройщик является юридическим лицом, которое оказывает услуги. Согласно положениям статьи 9, расторжение договора предусматривается в одностороннем порядке, без привлечения судебных инстанций или в судебном порядке.

Кроме того, стороны могут достичь обоюдного соглашения в плане прекращения действия договора и мирно оговорить порядок, а также условия его расторжения.

В современных условиях основным механизмом, который обеспечивает защиту дольщика от не вполне добросовестного застройщика, является возможность расторгнуть договор, и сделать это в уведомительном порядке. Такая возможность существенно упрощает процесс прекращения отношений с застройщиком без необходимости продолжительных судебных тяжб.

При этом стоит помнить, что у застройщика также есть возможность расторгнуть договор, если дольщик нарушает принятые на себя обязательства по отношению к застройщику, прописанные в ДДУ.

Основания для разрыва отношений с застройщиком

Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним. Собственно, дольщик может так поступить в следующих случаях:

• Застройщик задерживает передачу квартиры на два месяца или больше.

  Однако если между застройщиком и дольщиком подписано дополнительное соглашение (к основному договору) о переносе сроков сдачи, что в данном случае о нарушении говорить не приходится.

  Сроки могут переноситься сколько угодно раз по соглашению сторон, поэтому для разрыва договора нужно подождать два месяца после наступления даты, указанной в последнем соглашении.

• Застройщик допустил нарушения во время проведения строительных (отделочных) работ, в результате чего у дольщика имеются претензии к качеству жилья. Естественно, если недочеты были выявлены в течение гарантийного срока (который, согласно законодательству, составляет 5 лет с момента передачи квартиры).

Застройщик не выполняет требований дольщика относительно обнаруженных дефектов, касающихся:

• Устранения недочетов в разумные сроки (за счет застройщика);
• Возмещение расходов, связанных с устранением дефектов силами дольщика;
• Соразмерном снижении стоимости объекта (или стоимости дополнительных услуг).

• Зстройщик не сообщил дольщику о прекращении действия договора поручительства, если выполнение обязательств застройщика гарантирует банк.

Наиболее распространенными ситуациями, когда дольщик желает разорвать договор, являются задержки передачи квартиры, а также претензии по качеству.

Целесообразность расторжения ДДУ

Если у дольщика возникли какие-либо претензии к застройщику в плане вышеперечисленных оснований, необходимо понять, насколько выгодным может быть прекращение сделки. Возврат денег (а также процентов по неустойке) является менее выгодным, чем получение квартиры, которая к моменту завершения строительства стоит гораздо больше заплаченных за нее денег.

В данном случае, скорее, можно говорить о получении выгоды застройщиком, который использовал деньги дольщика и сформировал добавочную стоимость – теперь он легко продаст квартиру, и получит значительно больше денег, чем сумма, которая возвращена дольщику.

Если причиной разрыва ДДУ является несоблюдение сроков, возможно, оптимальным решением было бы подождать, ведь застройщик не может тянуть вечно с передачей недвижимости.

Однако, есть и другой резон – в случае обнаружения проблем с качеством строительных работ, и особенно установление таких дефектов, устранение которых вообще невозможно, лучше, конечно, сразу отказаться от получения такой квартиры.

Даже если произойдет ввод дома в эксплуатацию и здание будет признано соответствующим всем нормативам, стоит еще раз все взвесить – возможно, проживание в квартире будет далеко не таким комфортным, как предполагалось.

Разрыв договора: с чего начинать?

Итак, есть проблемы, и дольщик более не желает ожидать их естественного разрешения, пора расторгать договор, забирать деньги и вкладывать их в проект, который не будет сопряжен с какими-либо затруднениями со стороны застройщика. Следует определить порядок действий и следовать законодательным нормам, которыми определяется процедура расторжения договора.

Застройщику направляется письменное (одностороннее) уведомление о том, что дольщик хочет прекратить действие ДДУ. Документ отправляется по юридическому адресу компании-застройщика заказным письмом, с приложением описи вложения.

Датой расторжения договора является тот день, когда письмо было отправлено (получено работниками почты). Таким образом, дольщик избавлен от необходимости обращаться в судебные инстанции или ожидать получения застройщиком уведомления.

Есть законодательные требования отправляемого документа, в нем должно присутствовать:

• Указание на основание для расторжения договора;
• Требование возврата денежных средств, оплаченных за жилье, а также выплаты процентов неустойки;
• Реквизиты для перевода денег, чтобы застройщик имел информацию о том, куда ему следует перевести средства.

Возврат денег: ответственность застройщика

В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.

Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.

Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:

• Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст.

  9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;

• Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
• Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей).

  Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;

• Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
• Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.

Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить

Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.

Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания.

Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику.

Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.

Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился

Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег.

Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.

Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе.

Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства).

Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.

Заключение

Перед тем, как инициировать расторжение ДДУ, дольщику стоит тщательно взвесить все «за» и «против», и постараться получить очень подробную информацию о финансовом состоянии компании.

Если внести в ситуацию ясность по каким-то причинам не представляется возможным, есть альтернатива расторжению договора – можно просто продать свои права по переуступке.

При этом не нужно стараться получить какую-то существенную прибыль, просто нужно учесть понесенные расходы и цены на первичную недвижимость в текущий момент.

Нужно просто дождаться окончания строительства, не подписывая дополнительных соглашений о переносе сроков строительства.

После приемки-передачи квартиры можно обратиться в суд с железными доказательствами вины застройщика в плане срыва сроков сдачи – с большой вероятностью дольщик этот процесс выиграет.

Источник: https://novostroev.ru/articles/rastorzhenie-ddu-dolshchikom-kak-eto-delaetsya/