Анализ рынка коммерческой недвижимости московской области 3 квартал 2020

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

2019 год на рынке недвижимости оказался противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но и объемы кредитования при этом резко упали. Доходы населения в среднем выросли, но количество сделок в первой половине года снизилось на 10%. Впервые за много лет исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье.

Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами компании «Этажи».

Самые существенные и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотеки. В начале 2019 года ипотечная ставка продолжила расти.

Но затем, достигнув в марте значения в 11,9% на загородное жилье и 10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения ЦБ РФ усилили эту тенденцию, и к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%.

ЦБ снизил ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки делали это по-разному — кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным Банком РФ.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет.

Однако, например, Александр Осин, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс», полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2020 года ориентировочно до 9%, а затем примерно с середины 2020 года ставка начнёт отыгрывать повышением инфляционные риски: рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.

В марте начали снижаться объёмы и количество выданных ипотечных кредитов, и только со снижением ставок снижение замедлилось. В целом за 2019 год, по данным компании «Этажи», будет выдано на 6% меньше кредитов в денежном выражении — это первое снижение от года к году за последние 5 лет.

В результате многие, кто хотел ипотеку, получил ее, а банки уже не очень стремятся повышать риски закредитованности населения: задолженность в России составляет 7,47 трлн рублей.

Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%.

Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству.

Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2017 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2018 — 2,36 млн, а в 2019 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 гг.

Цены на новостройки растут из-за перехода от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года закон 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.

«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой.

Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision.

— При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени.

Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.

«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2018 — начале 2019 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».

В банке «ВТБ» полагают, что в новых законодательных рамках будущее за комплексным оказанием услуг и развитием digital-сервисов.

То что цифровизация — залог выживания в строительной отрасли, уверен и Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет».

Он добавляет, что в будущем ставку необходимо делать на партнёрскую модель отношений девелоперов с землевладельцами и предсказывает серьезные изменения в составе игроков: останутся лишь сильнейшие застройщики, но не исключено и появление новых.

Объемы падают, цены растут, а что со спросом?

В целом по рынку ситуация неясная: цены затормозили рост при снижении объема ипотеки и падающем спросе. Важно заметить, что вкупе по году удорожание оказалось таким, как в прошлогоднем прогнозе озвучивал директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов — 3−8%. Сейчас рынок занял выжидательную позицию: всё движение находится в пределах статистической и инфляционной погрешности.

https://www.youtube.com/watch?v=J6wMoWYre7Y

О том, что спрос немного замер, а цены продавцами слегка завышены, может подсказать уровень торга — он снова начал расти с мая 2019, а это показатель того, что покупатель не считает выставленную цену справедливой.

Несомненно, существуют региональные отличия. По-прежнему резко растет цена в Санкт-Петербурге, и одновременно там значительно сокращается ввод нового жилья, бум которого наблюдался весь 2018 год. При этом Санкт-Петербург лидирует по количеству переезжающих туда на ПМЖ людей. Это значит, что спрос и цены продолжат рост быстрее, чем по стране в целом.

В ближайшем Подмосковье на спрос повлияло открытие линий Московских центральных диаметров: количество обращений от потенциальных покупателей по некоторым направлениям выросло на 10%, и большинство из них интересуются близостью новостройки к МЦД.

Новостройки и вторичка — извечная конкуренция

Ценовой «перекрёсток» произошел в России в 4 квартале 2016 года — именно тогда квадратный метр в новостройках стал дороже, чем на вторичном жилье. В третьем квартале 2019 года разрыв составил 4,5 тысячи рублей за метр. Правда, в 2018 году он доходил до 7−8 тысяч, что можно было объяснить замедлением ввода нового жилья в 2017 и начале 2018 года.

При этом спрос на относительно новое жилье высокий — те покупатели, кто не имеет возможности приобретать подорожавшие новостройки, выбирают на вторичном рынке квартиры «моложе» 2010 года постройки со сравнительно новыми планировками. Еще одна тенденция на первичном рынке — снижение доли популярных в разгар кризиса «студий»: за 1,5 года их количество в новых домах снизилось с 23,2% до 17,3%.

Хотя застройщики «запаслись» разрешениями на строительство, отрасль может столкнуться с проблемой получения новых, что вскоре повлечёт ещё большее увеличение цены на новостройки.

Очевидно, что такими темпами к 2024 году девелоперы смогу только начать строить оформленные по новым правилам объекты, а не сдавать по 120 млн кв. м жилья, которых власти ждут от строителей».

Загородная и коммерческая недвижимость: новая тенденция или временное явление?

Заметно оживился в 2019 году московский рынок коммерческой недвижимости. Инвестиции в офисные помещения вышли на первое место, заняв 32% инвестиционной активности и опередив коммерческие вложения в жилые помещения.

Объем ввода по московским торговым площадям в этом году превысит совокупные показатели 2017–2018 годов. Также восстанавливается сдача торговых площадей в регионах, хотя это направление отрасли стагнировало с начала кризиса.

Михаил Ополько, управляющий директор СК «Перспектива», считает, что московский рынок торговой недвижимости близок к насыщению, и фокус смещается на регионы, где качественных торговых помещений все еще недостаточно.

А вот офисный и складской сегменты, по мнению Михаила, выглядят перспективно: доля свободных площадей продолжает снижаться — в классе А на 3% и в В на 2%. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса в 2020 году, причем особый интерес представляют большие современные офисные блоки.

Ещё одна интересная особенность последнего года — рост интереса покупателей к загородной недвижимости: выросла и доля в целом, и процент именно жилья, то есть домов, а не дач и садовых участков. Вероятно, это связано с «помолодением» покупателя: за три года средний возраст снизился с 42,3 до 38,1, а более молодые отличаются мобильностью и наметившейся тенденцией к «бегству» из городов.

При оценке загородной недвижимости существует очень много нюансов, поэтому стоимость предложения там традиционно завышена и колебания цены составляют от +20 до −50% к первоначальной.

Чтобы не ошибиться при выборе загородного жилья, лучше воспользоваться услугами опытного эксперта в сфере недвижимости, специализирующегося именно в этом направлении.

Ключевые прогнозы экспертов на 2020 год

Одна из главных опасностей отрасли — уход с рынка тех девелоперов, которые не смогут работать по 214-ФЗ.

Новая редакция закона предусматривает новые правила оформления документов, увеличение финансового порога входа в бизнес, проектное финансирование, большую долю собственного капитала в стоимости объекта, взносы в компенсационный фонд и прочие ужесточения для застройщиков.

Ориентировочный прогноз таков, что бизнес покинут около 20% участников. Потенциально это снизит возможности оставшихся по вводимым объемам и дополнительно может повысить цены из-за консолидации рынка.

Главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук полагает, что основной тенденцией 2020 года станет продолжающееся падение спроса на новостройки на фоне роста цены, падающих доходов и недостаточно низкой ипотечной ставки. При этом застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы как-то поддержать ввод в эксплуатацию объектов, по которым получены разрешения на строительство, но снижение вряд ли превысит 1% к текущему уровню.

Руководитель отдела ипотеки ГК «Инград» Вячеслав Приймак от ипотечных кредитов в 2020 году ожидает уровня 8,5–8,7%. В то же время Анна Соколова, директор по маркетингу этой компании, уверена, что застройщики будут осторожно повышать цены, следуя за ростом себестоимости строительства и темпами готовности своих объектов.

Станислав Данелян, генеральный директор компании Euroinvest Development также говорит о предстоящем росте примерно на 10%, однако, по его словам все будет зависеть от характеристик дома, планировки и прочих технических вопросов.

Вероятно, будут и региональные особенности, в частности, специалисты Группы «Самолет» прогнозируют прибавку 15−20% для Московской области, но лишь 10−15% в Москве и Новой Москве.

Главный вопрос — когда покупать?

Вероятно, оптимальным для покупки периодом станет первый-второй квартал 2020 года. Ставка ипотеки, возможно, снизится еще на 0,2−0,4 процентных пункта, а цены постепенно могут начать «откатываться» назад, но они вряд ли будут снижаться в открытую, то есть цена предложения останется на уровне, но за счет скидок и торга объекты можно будет купить дешевле.

Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи», пояснил, что на фоне сниженного спроса в большинстве регионов России в 2019 году, количество предложений на рынке жилья сейчас выше среднегодовых показателей.

Это, с одной стороны, обеспечивает возможность выбрать наиболее достойный вариант, с другой — договориться о снижении заявленной стоимости объекта недвижимости, сэкономив не только на сниженных процентных ставках по ипотеке.

«Не существует универсального ответа на вопрос — когда покупать. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется под влиянием многих факторов и может по-разному отражаться на том или ином сегменте рынка. Обеспечить максимально выгодную покупку для своего клиента в любой период времени — задача специалистов по недвижимости», — подытожил Ильдар Хусаинов.

Если прогнозы экспертов в отношении снижения ключевой ставки оправдаются, то оно приведет к очередному нарушению баланса на рынке недвижимости между спросом и предложением, что естественным образом вновь скажется на цене. Плюс не стоит забывать о традиционном весенне-летнем оживлении спроса. Поэтому рост цен на недвижимость в будущем году — процесс необратимый.

Подписывайтесь на наш канал!Также будет интересно:

Итоги года: что будет с ценами на недвижимость в 2019

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5e1865e086c4a900b11c0beb

Динамика цен на коммерческую недвижимость с 2017 по 2020 годы

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Динамика цен на коммерческую недвижимость с 2017 по 2020 годы». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

К этому же стоит отметить, что в I квартале 2020 года открылся XL Family Outlet – проект реконцепции ТРЦ XL на Ярославском шоссе. Анонсированы следующие проекты торговых центров: ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 000 кв. м/73 000 кв.

м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «Город Косино» (GLA/GBA – 72 000 кв. м/ 127 000 кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 000 кв. м).

Совокупный объем предложения гибких пространств на московском офисном рынке составляет 148 000 кв. м, подавляющую долю которых составляет формат классических пространств – 64%.

Рост популярности гибких пространств, в том числе среди крупных корпоративных клиентов, стимулирует операторов к открытию новых площадок. Так, средний размер классического гибкого пространства вырос в I полугодии 2020 года на 9% до 1 900 кв.

м, средний размер неформатных площадок вырос на 34%, до 2 00 кв. м.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2020 года

Девелоперы крупных проектов продолжают удаляться от МКАД вплоть до 45 км. По-прежнему минимальной остается девелоперская активность рядом с Москвой – на расстоянии до 15 км от МКАД, что связано с высокой стоимостью земли в данной локации и тем фактом, что застройщики предпочитают рассматривать участки на таком удалении от МКАД под многоквартирные жилые проекты.

Реальные располагаемые доходы (свободные денежные средства) населения снизились в целом на -1,3%. (Согласно Методике расчета этого показателя, из всех доходов вычитаются увеличивающиеся платежи населения процентов по кредитам и страхованию .

Рост до некоторого уровня кредитования и страхования населения характеризует, скорее, рост благосостояния, рост банковских и страховых услуг, и развитие общества, нежели отрицательную динамику доходов населения.

Приобретенные на кредиты квартиры, автомобили, товары длительного пользования и услуги, также являются частью доходов населения.

Кроме того, рост кредитования (до определенного уровня) положительно проявляет стимулирующую функцию кредита для роста эффективности труда (производства), для рационального потребления и использования ресурсов).

Анализ рынка недвижимости

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без малого предпринимательства, банков, страховых организаций и государственных (муниципальных) учреждений) в действующих ценах в январе-августе 2020г. составил +10276, 9 млрд рублей (34,3 тыс. организаций получили прибыль в размере 11570,0 млрд рублей, 14,7 тыс. организаций имели убыток на сумму 1293,1 млрд рублей). 70% предприятий прибыльны.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости — ноябрь 2020 года

При значительном росте прибыли организаций и банков рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2020 г. составил всего 0,6% (+4,3% в 1 полугодии 2020г.), что отражает низкую активность бизнеса.

Однако впервые с 2014 года число первичных квартир в продаже не увеличилось, а снизилось. По предварительным итогам 2020 года, объем предложения в Москве составлял 42,4 тыс. квартир и апартаментов, тогда как в 2017 – 49,5 тыс.

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2020 году составил $2,8 млрд, что на 39 % меньше результата предыдущего года – $4,7 млрд. В том числе показатель за четвертый квартал – $966 млн – оказался вдвое ниже уровня аналогичного периода 2017 года.

Онлайн-версии

Сектор офисной недвижимости стал лидером 2020 года по объему привлеченных инвестиций, его доля достигла 31 % от общего годового объема.

В числе крупных сделок – приобретение ФК «Открытие» бизнес-центра «Легион I» под собственные нужды и инвестиционная покупка офисного здания «Метрополис» фондами Hines и PPF Real Estate Russia.

На втором месте – сектор торговой недвижимости (28 %), крупнейшей в котором оказалась продажа ТРЦ «Ривьера» в Москве. На 3-м месте – сектор жилой недвижимости в формате участков под строительство, доля которого достигла 23 % в 2020 году по сравнению с 11 % в предыдущем году.

• Анатолий Шпаков, директор по маркетингу «Seven Suns»;
• Елена Рыбкина, директор по маркетингу «НДВ-Супермаркет недвижимости»;
• Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»;
• Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»;
• Ольга Магилина, директор по маркетингу, заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость»;
• Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Рынок недвижимости во второй половине 2020 года: прогнозы, продажи, тренды и главный совет покупателям

ФЗ-214 и ипотека — это, конечно, горячие темы, они всем интересны, идут бурные обсуждения, делаются прогнозы о влиянии на продажи и цены. Но главным трендом этого года можно назвать отсутствие каких бы то ни было резких трендов.

Что ждет рынок недвижимости во второй половине 2020 года?

В то же время в 1 квартале 2020 года зарегистрировано на 25% больше ДДУ, чем за аналогичный период 2020 года (тенденция роста объема продаж сохраняется с 2015 года). Это также подтверждает прогноз снижения объема предложения на рынке.

:  Крым пособие и льготы матерям одиночкам в 2020 году

Выходят на рынок новые объекты торговой недвижимости в крупных городах, которые в последние несколько лет считались перенасыщенными торговыми объектами. Это связано с тем, что существующие объекты перестали отвечать современным тенденциям рынка и морально устарели. К таким городам, в которых появляется потенциал для нового строительства, относится Казань.

В 2020 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей – до уровня 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше 2017 года. При этом некоторые объекты 2020 года были изначально заявлены к вводу в 2017, но впоследствии сроки были перенесены.

Аналитика:

Фокус девелоперов также начинает смещаться в сторону городов Московской области. Большой потенциал здесь имеют те объекты, которые обладают удачной локацией с большой зоной охвата, хорошей покупательской способностью населения, а также в соседстве с сильными якорными операторами (например, ТРЦ Пушкино Парк в соседстве с гипермаркетом Гиперглобус, Леруа Мерлен, Декатлон и Дарвин).

В тоже время в международной консалтинговой компании Knight Frank отметили значительный спад в сегментах офисной и торговой недвижимости Москвы. В столице по итогам 2020 года ввели около 180 тыс. кв. м офисных и чуть более 110 тыс. кв. м площадей в торговых центрах. В торговой недвижимости аналитики компании зафиксировали рекордно низкий ввод за последние 10 лет, а в офисной – за 9 лет.

«Основной причиной сокращения объема инвестиционных сделок в минувшем году почти до уровня кризисного 2015 года стала осторожность инвесторов на фоне волатильности рубля в результате санкций против России, турбулентности на развивающихся финансовых рынках и снижения цены нефти.

Также на инвестиционном показателе отразился перенос закрытия нескольких крупных сделок, соглашение о которых было достигнуто в прошлом году, на 2020 год, – говорит Наталия Тишендорф, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL.

– При этом, в отличие от 2015 года, долговой рынок в России сейчас чувствует себя хорошо и финансирование под залог активов предоставляется под относительно низкие процентные ставки, однако сегодня наблюдается нехватка активов, доступных инвесторам для покупки».

Коммерческая недвижимость в новостройках: что будет с ценами в 2020 году и какие помещения будут наиболее востребованы

Сохранится востребованность небольших офисных помещений до 40 кв.м. в бизнес центрах класса А. Спрос на такие помещения формируют небольшие компании IT индустрии, а также сфера услуг: парикмахерские, салоны красоты и прочие.

Рост цен на коммерческую недвижимость в новостройках провоцируют:

Активно развивается сфера медицинских услуг. Для медицины важны следующие характеристики недвижимости: возможность разделения помещения на кабинеты с естественным освещением; отсутствие жилых квартир над частью приобретаемого коммерческого помещения; отдельная система вентиляции и канализации; высота потолков выше 3 метров.

В сегменте торговых площадей средние арендные ставки сильнее всего выросли в Новосибирске: в среднем на 24%, до 16,7 тысячи рублей в месяц за кв. метр. В Казани стоимость аренды поднялась на 18%, до 12,8 тысячи рублей, а в Санкт-Петербурге – на 14%, до 23,7 тысячи рублей.

В Москве владельцы коммерческой недвижимости просят за помещения под магазины в среднем 49,6 тысячи рублей в месяц за кв. метр. Это значительно больше, чем в других российских городах, но только на 3% выше ставок в аналогичный период 2016 года.

Падение цен отмечено в Екатеринбурге (-7%) и Красноярске (-2%).

В сегменте офисной недвижимости наблюдается иная динамика. Наибольшее повышение арендных ставок приходится на Москву, где аренда офисов подорожала на 11%, до 20,8 тысячи рублей в месяц за кв. метр.

Аренда офисов подешевела в Волгограде (-2%), Воронеже (-3%) и Омске (-1%).

В новом масштабном исследовании рынка коммерческой недвижимости в 14 российских городах-миллионниках аналитики Domofond.ru сравнили стоимость кв. метра в январе-мае 2017 года с аналогичным показателем прошлого года

Средние цены на помещения свободного назначения также выросли. Особенно заметно увеличение их стоимости в Казани (16%) и Москве (15%).

Кроме того, помещения свободного назначения ощутимо подорожали в Нижнем Новгороде, где в первые пять месяцев 2017 года за них просили в среднем 74,6 тысячи рублей за кв. метр, что на 13% больше, чем в прошлом году. Самое значительное снижение цен отмечено в Екатеринбурге (-9%).

Также подобная недвижимость подешевела в Красноярске (-7%), Ростове-на-Дону (-5%) и Самаре (-1%). Аренда коммерческой недвижимости в городах-миллионниках

Источник: https://baiksp.ru/pravo-sobstvennosti/dinamika-tsen-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-2017-po-2019-gody

Анализ рынка коммерческой недвижимости московской области 3 квартал 2020

1 Период анализа: гг. г. Руководитель проекта: для комментариев: Божко А.В.

Москва 20202 ОГЛАВЛЕНИЕ 1 КОНЦЕПЦИЯ АНАЛИЗА РЕЗЮМЕ ОБЗОРА РЫНОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ СВОДНЫЕ ДАННЫЕ РЫНКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТЬ ОФИСНОГО НАЗНАЧЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТОРГОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ РЫНОК АРЕНДЫ СВОДНЫЕ ДАННЫЕ РЫНКА АРЕНЫ НЕДВИЖИМОСТЬ ОФИСНОГО НАЗНАЧЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ТОРГОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ВАЛОВЫЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ3 1 КОНЦЕПЦИЯ АНАЛИЗА Настоящий обзор составлен для московского региона (МР) за пределами МКАД на базе объявлений, представленных в открытом доступе в сети Интернет.

Для целей настоящего анализа московский регион (МР) за пределами МКАД был разделен на следующие экономические зоны (ЭЗ): до 10 км от МКАД; от 10 км от МКАД до ММК (А-107); от ММК (А-107) до МБК (А-108); за пределами МБК (А-108). Далее будет описана логика группировки населенных пунктов, в рамках выделенных экономических зон.

На следующем рисунке представлена часть карты московского региона. Часть карты московского региона Рисунок 1 Источник информации: Яндекс карты ( В рамках каждой выделенной ЭЗ, были выделены направления относительно МКАД: Север.

Северо-восток. Восток. 3 4 Юго-восток.

Юг. Юго-запад. Запад. Северо-запад. Группировка населенных пунктов осуществлялась относительно особенности рынка коммерческой недвижимости Московского региона. При этом необходимо отметить, что в некоторых случаях может не совпадать общепринятое описание направления, относительно г.

Москвы, и принятое для целей настоящего анализа. В качестве примера можно рассмотреть г.

Одинцово и г. Красногорск. Согласно общепринятому описанию г. Одинцово находится в западном направлении от г.

Москвы, а г. Красногорск примыкает к г. Москве с северо-запада. Если посмотреть на карту, представленную выше, то можно увидеть, что вокруг г. Москвы находятся четко выраженные «города-спутники», у которых рынок коммерческой недвижимости является обособленным и имеет свои специфические особенности.

Также можно заметить, что «города-спутники» расположены на крупных транспортных магистралях московского региона, характеризующие, в том числе и направление от МКАД. Данные представлены в следующей таблице.

Таблица 1 Характеристика направлений относительно МКАД и «городов-спутников» (до 10 км от МКАД) Дмитровское (А-104) Ярославское (М-8) Направление от МКАД (шоссе) Щелковское (А-103); Горьковское (М-7) Рязанское (А-102); Новорязанское (М-5) Каширское; М-4 «Дон»; Симферопольское (М-2); Варшавское Калужское (А-130); Киевское (М-3) Минское (М-1); Можайское (А-100) Новорижское (М-9); Волоколамское; Ильинское (А-109) Ленинградское (М-10) Населенный пункт или районы г.

Обзор рынка складской недвижимости Московского региона за 1-ое полугодие 2020 года

Подпишитесь на рассылку Предложение

1. Несмотря на более высокую активность девелоперов по сравнению с прошлым годом, показатель не достиг рекордных величин 2014-2015 гг.
2. Тем не менее, величина прироста по-прежнему остается относительно малой, а большая часть введенных площадей уже сдана в аренду или продана еще до ввода в эксплуатацию.
3. Оживление в части ввода в эксплуатацию, а также некоторый перекос в сторону спекулятивного строительства объясняется достаточно малым объемом вакантных площадей на рынке. Однако девелоперы по-прежнему не нацелены на пополнение рынка большими объемами складских объектов. Причины все те же: высокая стоимость строительства и кредитования, необходимость заполнения арендаторами строящихся блоков до момента их ввода в эксплуатацию, низкая ставка аренды.
4. В 1 полугодии 2020 г. завершилось строительство таких знаковых проектов BTS, как 1-я очередь распределительного центра компании Wildberries (49 тыс. кв. м), а также 3 этапа строительства дистрибьюторского центра IKEA (80 тыс. кв. м).
5. Ввод всего объема практически равнозначно распределен между 1 и 2 кварталами 2020 г. – 196 и 178 тыс. кв. м соответственно.
6. Строительство порядка 60% всех введенных в эксплуатацию складских корпусов велось спекулятивно. Лишь 40% площадей было реализовано под конечного пользователя.
7. По предварительным данным, в 1 полугодии 2020 г. свыше 370 тыс. кв. м качественных площадей пополнило рынок складской недвижимости Московского региона. Данный показатель превышает значение аналогичного периода 2020 г. (118 тыс. кв. м) более чем в 3 раза.
8. На конец 1 полугодия 2020 г. совокупный объем качественных складов в регионе достиг величины в 13 млн кв. м.

Динамика прироста нового предложения складских площадей, тыс. кв. м

Источник: S.A.

Ricci

1. На высокой стадии готовности на текущий момент находится еще ряд объектов, которые могут получить разрешающие документы в последних числах 2 квартала (около 150 тыс. кв. м), однако ввод в эксплуатацию большей части из них, вероятнее всего, будет перенесен на 2 полугодие.
2. Всего до конца года к вводу планируется еще свыше 1 млн кв. м складов, в том числе должно завершиться строительство распределительных центров для компаний Wildberries, «Лента», Leroy Merlin и «Мираторг». Кроме того, ведется строительство спекулятивных проектов, которые расширят предложение на рынке.

Примеры складских комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2020 г.ОбъектШоссекм от МКАДНаправлениеПлощадь, тыс.

кв.мКлассРЦ для компании Leroy MerlinДмитровское27Север140 000А«Атлант-Парк», корпус 32Горьковское27Восток55 000АЛП «Внуково», корпуса 11–14Киевское22Юго-Запад50 000А«Софьино», корпус 3.2Новорязанское32Юго-Восток49 400А«Быково», корпус РНоворязанское19Юго-Восток42 000АИсточник: S.A. Ricci

1. Несмотря на более высокую долю спекулятивного строительства, на рынке по-прежнему прослеживается недостаток свободных к реализации складских площадей.

Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium

Фильтр Год 2013 2014 2015 2016 2017 2020 2020 Сегмент Складские помещения Торговая недвижимость Офисы заголовок дата сегмент

(6.48Mb) 27.06.2020 Офисы

Источник: https://indsn.ru/analiz-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskovskoj-oblasti-3-kvartal-2019-96694/

ТЦ-лидеры поубивают конкурентов? Что ждет рынок коммерческой недвижимости города в 2020 г

С начала кризиса ситуация на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга остается стабильно непростой: по словам экспертов, он пребывает в глубокой стагнации, резких изменений не происходит, на рост показателей в ближайшие годы рассчитывать не стоит. Однако в последнее время наметилось несколько поводов для оптимизма. 

Торговые центры и офисники на пороге расслоения

Сегмент офисной и торговой недвижимости в Екатеринбурге достиг насыщения — стало быть, рано или поздно перед управляющими компаниями начнут все острее вставать вопросы: что делать с торговым центром в следующие десять лет, как быть с офисником, который не заполняется.

По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, эти проблемы будут становиться все актуальнее уже в ближайшие годы.

В 2019-м же году на рынке деловых центров города ничего не менялось, говорит эксперт — как и в несколько предыдущих лет. 

И добавляет: арендные ставки после периода длительного снижения в 2013-2016 гг. в этом году стабилизировались, и по итогам 2019 г. наметился даже восстановительный рост — около 5-6%.  

На рынке торговой недвижимости объем вакантных площадей снижается более заметно. В 2016 г. был пик, когда в ТЦ города пустовало порядка 13%, вспоминает Михаил Хорьков, сейчас же показатель на уровне 7%. А в крупнейших торговых центрах он еще ниже, около 6% — это уже немного, говорит эксперт. 

Ставки аренды в ТЦ не снижаются, но пока динамики роста нет. Хотя в течение года многие управляющие компании индексировали ставки, так что условия для медленного повышения уже созданы, — отмечает г-н Хорьков. 

Что касается сегмента стрит-ритейла, то здесь после длительного периода снижения и цен покупки помещений и ставок аренды наметился рост. Он фиксируется только для продажи объектов и составляет 9%. При этом цены аренды практически не меняются. И пока этот рост без поддержки арендного сектора выглядит не вполне уверенно, говорит аналитик.

Рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях стагнации экономики, внутренних драйверов для роста у него недостаточно. Скорее всего, в ближайший год эта ситуация сохранится — без явных движений вверх или вниз. От кризиса, когда все показатели падали, сектор отошел, сейчас ситуация стабилизировалась и начинается новый этап — расслоение.

Формируется много предпосылок для внутренней дифференциации этого сегмента недвижимости — будет появление лидеров и аутсайдеров. На этом фоне одни торговые центры смогут уверенно и сильно повышать ставки аренды, а другие будут наращивать пустующие площади и придут к необходимости переосмысления роли объекта на рынке, — прогнозирует Михаил Хорьков.

Склады в черте города снимают сливки 

Складской сегмент выглядит на общем фоне исключением — в этом году Екатеринбург стал третьим региональным мегаполисом страны по объему площадей на рынке складской недвижимости, пропустив вперед только Москву и Санкт-Петербург. В городе заработало больше десяти новых комплексов общей площадью порядка 200 тыс. кв.

м, рассказал директор по развитию «Логопарк.ру» Виталий Хиль. Ситуация, на взгляд эксперта, неплохая. В целом в уральском мегаполисе насчитывается 1,7 млн кв. м складских площадей, в основном они расположены в юго-восточном направлении.

Также в фаворе юг — именно здесь анонсировано строительство новых складских комплексов.

Любопытна и новая тенденция: в структуре спроса виден резкий рост компаний из сферы онлайн-торговли. Интернет-магазины строят и арендуют для себя площади. Это логично: 5-7 лет назад мы говорили о том, что интерес покупателей уходит от гипермаркетов в сторону магазинов у дома.

И крупные торговые сети построили логистическую структуру, которая сделала обслуживание небольших точек удобным. В итоге сейчас востребованность гипермаркетов сходит на нет. Следующий шаг — адресная доставка товаров. Это вовсю происходит на рынках обеих столиц, и в ближайшие годы бум будет и в Екатеринбурге.

Поэтому сейчас крупные ТС ищут в городе складские площади — под такой сервис. В этом плане не все просто, есть нюансы по техническим параметрам, по энерговооруженности. Но тенденция такая очевидна и будет только нарастать, — поясняет г-н Хиль.     

И добавляет: уровень вакантных площадей в складских комплексах стабильно низок, проекты с хорошей локацией, комплектом документов и высоким качеством строительства вообще в дефиците.

Особенно это касается так называемых складов последней мили, находящихся в черте Екатеринбурга. При этом ставки аренды в таких комплексах выше, чем в объектах за ЕКАДом, на 15-20%.

По словам Виталия Хиля, иногда ангары класса С в черте города сдают в аренду по цене топовых объектов. 

В целом же ставки в Екатеринбурге в последний год показали небольшой рост, на уровне 3-5%. Склады первой мили стали дороже на 15-20%. Г-н Хиль прогнозирует: в ближайшие годы новых проектов в черте Екатеринбурга не ожидается — в большом объеме комплексов не будет точно.

На следующий год в Екатеринбурге заявлено строительство около десяти новых складских комплексов — некоторые проекты серьезно повлияют на рынок. Речь, в частности, о распределительном центре для интернет-магазина Wildberries, о производственно-логистическом центре комбината «СМАК» и о двух крупных проектах корпорации РЖД. 

Начато проектирование терминала на станции Гипсовая в районе Серовского тракта. Раньше товарный двор был на станции Екатеринбург-Товарный, но его закрыли, и грузопотоки, которые туда приходили, либо равномерно размазывались по Екатеринбургу, либо ушли в другие регионы. РЖД планирует этот пробел восполнить и в ближайшие пару лет запустить новый терминал.

Есть договоренность с компанией «Ролси» о совместной реализации проекта. Еще один крупный проект железнодорожной корпорации — торгово-логистический центр в районе деревни Большое Седельниково. Там планируется крупнейший контейнерный терминал, куда зайдут федеральные и местные игроки.

Этот проект позволит региону выйти на принципиально новый уровень, — прогнозирует Виталий Хиль.

Часть гостиничного бизнеса выведут из тени 

После матчей футбольного чемпионата мира в прошлом году и всплеска интереса туристов к Екатеринбургу экспертам гостиничного рынка было интересно: удастся ли сохранить динамику и обеспечить заполняемость номеров и в 2019 г. Звучали опасения, что места в отелях будут пустовать.

Как говорит заместитель полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Алексей Караваев, коэффициент загрузки по итогам девяти месяцев года составил 64% (в 2018-м было 67%).

Также в этом году 20% туристов, посетивших город, были иностранцами, отмечает Максим Афанасьев, глава комитета по организации бытового обслуживания населения горадминистрации. То есть, отели находят клиентов, и Екатеринбург создает достаточный турпоток.

На сегодня в городе работает 125 средств размещения, это примерно 11,5 тыс. мест. Рынок сферы гостеприимства стабильный, в этом году открылись две новые гостиницы общим номерным фондом порядка 20. Это «Вельвет» на ул. Щербакова и «Глиссандо» на ул. Рощинской.

Объекты небольшие, но их появление указывает сразу на несколько положительных аспектов: гостиницы открываются не только в центре города, но и в южном направлении.

Кроме того, объекты в Екатеринбурге разноформатные — есть и камерного характера, и более крупные, — комментирует г-н Караваев.

Известно, что новых строек отелей в городе в следующем году не предвидится, ожидается только открытие четырехзвездочной гостиницы Hyatt Place, расположенной рядом с «Екатеринбург-Ареной».

Однако рост возможен в сегменте хостелов — даже несмотря на то, что в октябре-2019 изменилось законодательство, и теперь жилые помещения в многоквартирниках запрещено использовать для оказания гостиничных услуг.

Новация на рынок города повлияла незначительно — число хостелов сократилось на 15, сейчас их работает 67 (суммарно на 2 тыс. мест).  

Это временно, потому что собственники хостелов, работавших в жилых домах, ищут помещения в нежилом секторе. Ожидается, что в 2020 г. число объектов на рынке города восстановится.

Событие удивительное, потому что наряду с уральским мегаполисом в перечне Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Краснодар, а также Барселона, Хельсинки, Прага и Берлин, — отмечает Алексей Караваев.

И добавляет: в основном хостелы расположены в центральной части города, это понятно, ведь именно центр привлекателен для туристов.

Но в последнее время есть тенденция: объекты открываются на территориях, приближенных к окраинам. По прогнозам Максима Афанасьева, максимум хостелов в Екатеринбурге будет на уровне 70-75 объектов.

Это предельный объем потребности города в таких средствах размещения, резюмирует эксперт. 

В планах мэрии на 2020 г. — вплотную заняться теневым сектором в сфере гостеприимства. Речь о гостиницах, в роли которых выступают квартиры, которые посуточно сдают в аренду. Стоимость проживания в них значительно ниже, чем в официальных отелях, говорит г-н Караваев:

Сейчас этот сектор мэрия активно причесывает. Есть желание сделать из него легальный сегмент гостиничного бизнеса и привести в цивилизованный вид.

Материал написан на основе выступлений на X Рождественском саммите Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге

Источник: https://ekb.dk.ru/news/tts-lidery-poubivayut-konkurentov-chto-zhdet-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-goroda-v-2020-g-237130254

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 | Подробный прогноз и перспективы

Федоров Андрей Эксперт готового бизнеса

24.01.2019 3 минуты чтения

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства.

Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется.

Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.