Когда можно продать квартиру после покупки
Можно ли продать квартиру сразу после покупки, через какое время можно продать квартиру
/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру сразу после покупки
Просмотров 130
После приобретения недвижимости могут возникнуть обстоятельства, вынуждающие срочно продать квартиру. Возможность провести сделку есть у каждого собственника. Такой статус владелец имущества получает после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Когда данные о новом владельце зафиксированы, он волен распорядиться имуществом по своему усмотрению: завещать, подарить или продать. Если интересует, через какое время можно продать квартиру, однозначный ответ — в любое время после регистрации (перерегистрации) права собственности.
Но процесс отчуждения будет иметь нюансы, касающиеся поиска покупателя и налогообложения, о которых следует узнать заранее.
С какого момента можно продавать купленную квартиру?
Приобретая квартиру, Покупатель проходит несколько этапов:
- занимается поиском недвижимости;
- проверяет документы на квартиру;
- оформляет договор залога с Продавцом, если требуется отсрочка в совершении сделки;
- заботится о безопасности передачи денег, оформляя соответствующий договор с банком, и производит закладку денег в ячейку, открытие аккредитива или иную операцию;
- подписывает договор купли-продажи;
- оформляет с Продавцом переход права собственности в Росреестре, предоставив соответствующие документы;
- подписывает передаточный акт (документ может быть подписан и ранее согласно условиям договора). В ряде случаев передаточным актом может служить и сам ДКП, если в нем указано, что «… подписание настоящего договора подтверждает передачу квартиры от Продавца Покупателю…».
После выполнения каждой из сторон своих обязательств договор считается исполненным. Согласно ст. 558 ГК РФ, переход права собственности обязательно регистрируется в Росреестре. В выписке ЕГРН, выдаваемой госорганом, будет значиться, кто именно в текущий момент времени является владельцем недвижимости. Получив выписку, собственник может выставить свою квартиру на продажу. Стоит отметить, что при наличии обременений необходимо согласовать отчуждение имущества с компетентными органами.
Как влияет время продажи квартиры на выплату налогов?
Насущным вопросом для владельца вновь приобретенного недвижимого имущества является возможность получения возврата НДФЛ, а для Продавца — необходимость уплаты НДФЛ в бюджет. Обычно трудности вызывает расчет суммы, подлежащей уплате в бюджет, если Покупатель чуть позже выступает в лице Продавца. Разобраться поможет законодательство.
Как возникает право на налоговый вычет
Согласно Налоговому кодексу (пп. 3 п. 1 НК РФ), налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета. Суть в том, что при оформлении вычета Покупатель будет освобожден от уплаты НДФЛ из своих сторонних доходов до тех пор, пока сумма возврата не будет компенсирована.
Однако максимальный вычет, на который может рассчитывать Покупатель — 2 млн. руб., а значит максимально возможный возврат НДФЛ — 13% от 2 млн. руб., то есть 260 тыс. руб. Для покупателей квартиры в ипотеку максимально возможный вычет равен 3 млн. руб.
, а сумма возврата НДФЛ — 390 тыс. руб.
Срок владения жильем при этом не имеет значения. Подоходный налог будет возвращаться из госбюджета постепенно. Для этого необходимо соответствовать ряду условий:
- Быть резидентом РФ.
- Приобрести квартиру на территории РФ.
- Рассчитаться за квартиру собственной наличностью или заемными средствами.
- Оформить право собственности на квартиру. Если недвижимость приобретается в новостройке, нужен акт приема-передачи квартиры.
Оценивая вероятность получения льгот, следует учесть, что вычет не будет предоставлен в следующих случаях:
- при покупке квартиры у близкого родственника или «взаимозависимого» лица (1 ГК РФ);
- в случае использования маткапитала или иных безвозмездно переданных средств (субсидии, помощи из госбюджета);
- при отсутствии необходимых документов (например, при последующей продаже квартиры до момента оформления вычета, вследствие чего документы о праве собственности будут отсутствовать).
Лица, имеющие право на вычет, могут его использовать до тех пор, пока сумма в 260 тыс. руб. не будет полностью исчерпана. Для сравнения, до 2014 г. вычет можно было применить 1 раз в жизни к продаже только одного объекта недвижимости. Это значит, если покупатель воспользовался правом вычета до 2014 г., использовать неизрасходованный остаток он не сможет.
Пример.
- Гражданин Смирнов купил дом в 2011 г. за 800 тыс. руб. Налоговый вычет по НДФЛ составил (800 тыс. руб. Х 0,13) 104 тыс. руб. В 2019 р. он купил квартиру за 2,6 млн. руб., но использовать вычет не смог, поскольку воспользовался им до 2014 г.
- Сестра Смирнова приобрела земельный участок в 2015 г. за 500 тыс. руб. и использовала вычет, который составил (500 тыс. руб. Х 13%) 65 000 руб. В 2018 г. она купила квартиру за 4,2 млн. руб. В связи с этим она получила право вернуть недоиспользованный налоговый вычет в размере (1,5 млн. руб. Х 13%) 195 тыс. руб.
Купив квартиру, новый собственник имеет право на получение налогового вычета только при условии уплаты налогов в госбюджет в размере 13%. Безработный владелец имущества, а также работающий на упрощенной системе налогообложения вернуть НДФЛ не сможет, поскольку не платит его в государственную казну.
Если после покупки квартира сразу продается, ее собственник может потерять право на получение налогового вычета. Причина — в особенностях подачи декларации.
Когда подавать декларацию для получения налогового вычета
Торопиться с продажей не стоит. Причина — в особенностях периода подачи документов на возврат НДФЛ. Соискатель должен оформить соответствующее заявление и отразить расходы в декларации только в налоговом периоде, следующим за годом покупки квартиры. При этом подаются документы:
- выписка ЕГРН;
- если куплена квартиры в новостройке — ДДУ с актом приема-передачи;
- данные о том, что оплата была произведена в сумме, указываемой в декларации;
- справка о доходах (форма 2-НДФЛ);
- если продавец пребывает в браке — свидетельство о браке и заявление о распределении вычета между мужем и женой;
- при оплате за долю жены и ребенка — документы о регистрации брака и свидетельства о рождении детей.
В числе документов, обязательных к подаче, есть удостоверяющие право собственности. Если на момент оформления вычета квартира будет уже продана, оформить такой «бонус» от государства уже не получится.
Собрать полный пакет документы необходимо всего один раз. После многочисленных проверок со стороны налоговой службы, которые длятся около 30 дней, выдается уведомление о праве на получение налогового вычета. Документ предоставляется по месту работы (там, где производится уплата НДФЛ).
Затем можно распорядиться квартирой по своему усмотрению.
Если в течение налогового года НДФЛ не будет возвращен, а выплачена лишь его часть (например — четверть от положенной суммы), то в следующем налоговом периоде необходимо снова обратиться в НС и подать заявление, уже не предоставляя документы о праве собственности.
Продать квартиру можно сразу после покупки, но дождавшись следующего налогового периода и подав соответствующие документы, можно оформить налоговый вычет.
Какой налог придется заплатить при продаже недавно купленной квартиры
Реализация недвижимости предполагает получение дохода, из которого резидент РФ должен платить 13% НДФЛ. При срочной продаже квартиры возможны следующие варианты событий:
- Жилье продается в том же налоговом периоде, что и покупается. В итоге при равной величине расходов и затрат доход может быть равен 0. В налоговую подается декларация с указанием и подтверждением всех сумм. С нулевой декларацией налоги платить не придется.
- Жилье продается и покупается в один налоговый период по разной стоимости. При этом налог рассчитывается согласно установленным нормам. Базой налогообложения будет сумма с учетом вычета.
- Продажа и покупка осуществляются в разные налоговые периоды. В каждом из них подаются налоговые декларации с отражением доходов и расходов.
В некоторых случаях, оговоренных ст. 217.1 НК РФ, лица освобождаются от уплаты налогов. Условия следующие:
- Срок владения имуществом более 5 лет после покупки, или 3 лет
Источник: http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki/
Когда можно продать квартиру: срок владения квартирой для продажи без налога, через какое время можно продать квартиру
От уплаты НДФЛ по истечении 3 лет освобождается лишь отдельная категория лиц. К таким случаям относятся:
- получение наследства;
- недвижимость, полученная путем дарения членами семьи или близкими родственниками;
- квартира, ставшая собственностью на основании безвозмездной приватизации;
- недвижимость, доставшаяся по договору пожизненной ренты.
Вне зависимости от того, когда была проведена приватизация, распространяется тот же закон о сроках продажи квартиры.
Квартира в ипотеку
Такого рода недвижимость облагается налогом по общему правилу и не является исключением. Покупка с помощью ипотечного кредита ничем не отличается от покупки за наличные деньги. Таким образом, продажа недвижимости без налога должна происходить не менее, чем через 5 лет после приобретения.
Важный нюанс – через сколько можно продать квартиру после покупки. Срок отсчета начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре. Ипотечная недвижимость может быть оформлена несколькими способами:
- с оформлением права собственности на покупателя и наложением обременения кредитной организацией;
- с оформлением права собственности за банком до момента полного погашения кредита.
Этот момент и является ключевым в вопросе начала отсчета 5 лет. Если кредитный договор составлен так, что право собственности переходит физическому лицу после погашения кредита, то отсчет срока владения квартирой начинается с даты последнего платежа.
Другой вариант ипотечного договора более распространен. Согласно ему, право на квартиру закрепляется за покупателем с самого начала выплат и момента покупки. При подписании соглашения необходимо удостовериться в наличии этого пункта в договоре.
Если обстоятельство не оговорено, то действуют общие правила законодательства. Как и в первом варианте, право собственности переходит от банка к заемщику после исполнения последним своих обязательств в полном размере.Продажа недвижимости более 5 лет в собственности осуществляется по общим правилам.
Покупка квартиры с участием материнского капитала
По своей сути материнский капитал представляет собой социальное пособие. Согласно налоговому законодательству, суммы пособий не облагаются НДФЛ. Однако утверждение о том, что вся недвижимость, приобретенная с использованием этого пособия, не облагается налогом, ошибочно. Продать квартиру через год после покупки, не заплатив при этом налог, не получится.
Под удержание не попадает лишь сама сумма материнского капитала. Срок владения квартирой, купленной с использованием материнского капитал, также равняется 5 годам.
Влияние вида собственности на размер НДФЛ
В какой вид собственности будет оформлена квартира, никак не отразится на сумме НДФЛ при ее продаже. Обязанность по уплате 13% возникает вне зависимости от оснований, на которых она была приобретена. Исключением является определенная категория лиц, прописанная в законодательстве. Либо же истечение срока давности.
В расчете срока имеют место следующие оговорки:
- если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то срок составит не 5 лет, а только 3;
- если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, то срок продажи квартиры без налога составляет стандартные 5 лет;
- если право собственности было оформлено путем дарения близкими родственниками или членами семьи, вступления в наследство, безвозмездной приватизации, то срок до продажи без уплаты налога составит 3 года.
То есть, главное в вопросе уплаты налога от продажи квартиры – срок владения ей. Для обложения НДФЛ не имеют значения варианты получения дохода и категория, к которой относится налогоплательщик, а также вид собственности на недвижимость.
Какого размера будет налог?
Процент НДФЛ всегда одинаков и составляет 13% от суммы полученного дохода. При этом стоит учитывать, что этот процент взимается не с полной стоимости продаваемой квартиры. Вычисляется он согласно следующим правилам:
- если квартира продается по цене большей, чем цена на момент покупки, то с разницы взимается налог;
- если при продаже стоимость квартиры равна покупке или меньше, то продавец освобождается от уплаты налога.
Недобросовестные налогоплательщики пытаются воспользоваться этой уловкой и указывают в договоре купле-продажи меньшую сумму, дабы избежать уплаты НДФЛ.
До 1 января 2016 года действовало другое правило. Согласно ему, налогом облагались суммы свыше миллиона. Все сделки до этого порога не попадали в поле зрения налоговой службы. После 1 января 2016 года ситуация поменялась.
Налогообложение и кадастровая стоимость объекта тесно взаимосвязаны. Если стоимость недвижимости не превышает 1 млн рублей, и при этом составляет менее 70% от кадастровой оценки объекта, то доход от продажи подлежит обложению налогом.
Размер его исчисляется, исходя из разницы между суммой сделки и стоимостью, указанной в кадастровой оценке.
Налоговый вычет и возможность не платить НДФЛ
Для того, чтобы избежать уплаты налога от продажи, существует несколько механизмов.
Один из них очень прост, необходимо дождаться срока, когда можно продать квартиру без уплаты НДФЛ (3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств). Другая возможность – налоговый вычет.
Его действие регламентируется в п. 2 ст. 220 НК РФ. С помощью вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей.
Пример из практики: от базы налогообложения (стоимости квартиры фактической или кадастровой) отнимается 1 миллион рублей. Если наследник решил продать доставшуюся ему квартиру по цене 4 млн рублей раньше 3 лет владения, то ему необходимо уплатить налог. Расчет его, с учетом налогового вычета, производится следующим образом.Базой налогообложения станет фактическая стоимость, так как она выше, чем 70% от кадастровой. Из суммы продажи (4 млн) необходимо отнять вычет (1 млн), получится 3 млн. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере 13%.
Если бы фактическая стоимость не превышала 1 млн, то наличие налогового вычета освободило бы от уплаты НДФЛ.
Если квартира была приобретена путем покупки, а не дарения или наследования, то механизм расчета меняется. Применяется формула «доходы минус расходы». Т.е. для расчета базы налогообложения в налоговый орган необходимо предъявить 3-НДФЛ и доказательства покупки продаваемой квартиры.
Пример. Квартира куплена в 2016 году за 6 млн рублей, владелец продает ее в 2018 году за 7 млн. Срок владения имуществом для продажи без НДФЛ, в данном случае, 5 лет. Доход при этом равен 1 млн рублей. Он и облагается ставкой в 13%, сумма налога равна 130 тыс. рублей.
Одновременно физическое лицо может воспользоваться только одним из этих инструментов: «доход минус расход», либо налоговый вычет.
Еще один вариант уменьшить сумму НДФЛ или вовсе возможность продать квартиру без уплаты налога: покупка новой недвижимости на средства, вырученные от продажи старой.
Все действия должны быть совершены в одном календарном году с оформлением имущественного вычета при условии, что клиент не пользовался имущественным налоговым вычетом.
Его размер составляет 2 млн рублей, предоставляется единоразово.
Кто не платит налог?
Полное освобождение получают собственники, владеющие недвижимостью период, указанный в законе. Других освобождений законодательством не предусмотрено.
Однако существуют вычеты. Их несколько:
- возврат имущественного налога на квартиру, его размер 1 млн рублей;
- возврат налога, с учетом расходов на продажу.
Оба эти вычета могут быть предоставлены как единой суммой в конце года, так и частями в течение всего года. Оформляются они в налоговом органе, носят заявительный характер и заявляются в налоговой декларации 3 НДФЛ в следующем после продажи налоговом периоде. Для этого необходимо заполнить декларацию и:
- В размере 1 млн. Предоставить в налоговую паспорт и договор купли-продажи.
- Вычет с расходов. Необходим паспорт, договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.
Вычетами можно пользоваться при каждой сделке.
Варианты наказаний и штрафов
Санкциям подвергаются следующие виды нарушений:
- неуплата налога;
- непредставление сведений в налоговый орган.
За каждый месяц просрочки взимается 5% от неуплаченной суммы. Общая сумма штрафа не более 30% и не меньше 1000 рублей. При полном отказе от уплаты налога сумма составит 20% от размера НДФЛ.
Обязанность извещения налогового органа о продаже недвижимости и подача декларации возлагается на налогоплательщика. База налогообложения регистрируется, высчитывается сумма, подлежащая уплате, выдается квитанция.
Обязанность уплаты налогов закреплена в Конституции РФ. Выполнять ее необходимо всем лицам, подпадающим под действие закона. При этом необходимо учитывать срок, который дается на этот процесс. Для того, чтобы изменения в правилах налогообложения не стали сюрпризом, необходимо отслеживать все поправки.
Источник: https://j.etagi.com/ps/prodazha-kvartiry-bez-naloga/
Что важно знать о продаже квартиры после покупки?
После того, как приобретена недвижимость, может возникнуть внештатная ситуация, требующая срочной продажи. Многих владельцев интересует вопрос, через какой промежуток времени можно продать квартиру или комнату, исключая выплату налога после ее покупки.
Проведение сделок, имеющих прямую связь с покупкой и продажей недвижимости в нашей стране, предопределяет обязательную уплату налога от размера полученного дохода. Налоговое законодательство обязывает граждан осуществлять выплаты налога НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Но существуют правовые условия, позволяющие не осуществлять налоговых отчислений. Данный факт напрямую связан со сроком давности вступления жилплощади в личную собственность.
Через какой промежуток времени возможно продать недвижимость, чтобы не платить налог?
Жилплощадь, купленную после 1 января 2016 года, можно продавать, освободившись от налоговых обязательств только по прошествии пяти лет. Ранее период исчислялся тремя годами. Российские законодатели увеличили срок для исключения проведения сделок со спекулятивными намерениями.
Есть случаи приобретения недвижимости, которые можно продавать без налогообложения по старой схеме через 3 года:
- Люди получили квартиру, дачу или участок земли в наследство от родственника или другого лица;
- Жилье куплено у близкого кровного родственника;
- Недвижимость перешла в собственность путем составления договора дарения от близких людей;
- Если подписано соглашение на пожизненную ренту;
- Когда при покупке оформлялась приватизация жилья.
Квартира приобретена в ипотеку
При этом виде сделки исчисление суммы и срок давности не отличается от общих правил, связанных с куплей – продажей.
Имеет значение, каким образом оформлено имущество в собственность:
- Если право собственности наступает по истечении срока погашения кредита, то давность владения для налогообложения будет исчисляться с даты последнего внесенного платежа по ипотеке.
- Если документы оформляются сразу в собственность, но с обременением (банк вправе наложить ограничения на все сделки по имуществу до полного погашения задолженности), срок владения считается с момента подписания документа передачи в собственность.
Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотечном кредите?
Пока за квартиру или дом не выплачены все деньги по ипотеке, банки должны дать разрешение на продажу жилья.
Здесь начинает складываться двоякая ситуация:
- С одной стороны, если позволить провести сделку купли – продажи, банк получит оставшийся долг по кредиту в полном объеме.
- С другой стороны, банк теряет часть доходов в виде процентной ставки за пользование денежными средствами.
Поэтому встречаются прописные препятствия в ипотечных договорах в виде штрафа за досрочное погашение или комиссионные сборы за превышающий размер ежемесячного платежа.
Однако существует несколько вариантов продажи жилья, находящегося в ипотеке:
- Можно досрочно погасить кредит, взяв деньги у покупателя в счет будущей оплаты за квартиру.
- Если покупатель соглашается переоформить ипотечный кредит на себя.
- При самостоятельной продаже, когда покупатель платит оставшуюся по кредиту сумму, заемщику выдают справку об отсутствии долга и с квартиры снимается арест.
- Когда посредником в совершении продажи выступает банк. Все деньги покупатель вносит в банковские ячейки, банк снимает арест и позволяет сторонам провести сделку.
Квартира куплена под материнский капитал
Данный вид приобретения жилья является социальным пособием от государства семьям, в которых рождается второй ребенок. Дотация не облагается налогом НДФЛ по российскому законодательству.
Многие полагают, что вся сумма, потраченная на покупку, берется в расчет для исчисления налоговой базы. Однако это не так: только размер материнского капитала не входит в уплату налога. Если покупка произошла с применением сертификата и ипотечного кредитования, то налог высчитывается только с кредитной суммы.
Вариант покупки жилплощади с применением материнского капитала:
Иванова С.А. приобрела квартиру в 2017 году за 2200000 рублей. Банк одобрил кредит в сумме 1900000 рублей, остальная сумма погашена материнским сертификатом в размере 300000 рублей. Сумма налогового вычета составила – 2200000-300000 = 1900000 ×13% = 247000 руб.
Срок давности владения также имеет 5 лет со дня приобретения имущества в собственность.
Все манипуляции с квартирой или комнатой, купленной под материнский капитал, осуществляется под надзором органов опеки и попечительства, чтобы не были нарушены права детей.Чтобы получить разрешение на будущую продажу имущества потребуется предоставить доказательства по следующим вопросам:
- Родители обеспечат детей долями в другой квартире размером не меньше, чем в предыдущей квартире.
- Условия проживания в новом жилье должны соответствовать санитарным нормам и должны быть такими же или лучше, чем в предыдущем месте жительства.
Когда работников опеки удовлетворят предоставленные данные по планируемой продаже, тогда можно получить разрешение на проведение сделки.
Кто обладает законным правом не платить налоговый сбор после продажи жилплощади?
Российское законодательство предусматривает категории людей, имеющих законное право на использование льготы на выплату налогов по имущественным сделкам всех видов:
- Инвалиды 1 и 2 группы, инвалиды с детства;
- Герои Советского союза и Российской Федерации;
- Участники ВОВ и участники других боевых действий по защите Российской Федерации;
- Лица, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС, других ядерных испытаний на территории России;
- Семьи военнослужащих, оставшиеся без поддержки кормильца;
- Члены семей погибших при исполнении служебного долга;
- Люди, занимающиеся профессиональной деятельностью в специально оборудованных помещениях, используемых исключительно для проведения рабочего процесса, на время их использования;
- Граждане, желающие приобрести или осуществить строительство хозяйственных помещений для личного пользования и ведения хозяйства, не превышающие площадь в 50 квадратных метров;
- Люди пенсионного возраста, получающие пенсию по достижению мужчинам – 60 лет, женщинам – 55 лет.
Вышеперечисленные категории граждан должны иметь понятие, что льготой можно воспользоваться только в отношении одного из объектов жилой или рабочей площади, которые находятся в личной собственности.
К примеру, если человек обладает комнатой в коммуналке и строением под ателье или мастерскую, ему придется выбирать к какому виду имущества применить право на налоговую льготу.
Вам понравится! Какие документы необходимы для продажи квартиры?
Как определяется размер налога?
С развитием рыночной экономики в сфере недвижимости многие недобросовестные граждане зарабатывают деньги куплей – продажей объектов жилплощади. При этом всячески пытаются обойти закон не предмет уплаты налога с быстрой продажи.
Встречаются случаи искусственного занижения реальной цены жилья при продаже, чтобы снизить размер налоговой выплаты.
Данный факт послужил появлению нововведений при расчете налогооблагаемой базы с 2016 года. Налоговые органы берут на вооружение не только стоимость недвижимости, прописанную в официальном договоре продажи, а также и стоимость, указанную в кадастровом реестре.
Рыночная цена квартиры составляет не менее 70 % от кадастровой стоимости.
Поэтому, если в договоре купли – продажи указана сумма намного меньше, то расчет налоговой базы с января 2016 года будет рассчитываться исходя их кадастровой стоимости.
Курносов Олег Викторович в марте 2017г. приобрел комнату за 1,5 млн. рублей. Решил продать ее также за 1,5 млн. рублей. Сколько % будет составлять доход продавца? Кадастровая стоимость комнаты составляет 3,5 млн. руб., поэтому полученный доход будет составлять 70% от 3,5 млн. руб.
В случае, когда недвижимость была куплена до принятия закона, то налог с продажи будет исчисляться из суммы, указанной в договоре.
Расчет суммы налога при продаже происходит одним из этих способов:
- От полученного дохода с продажи квадратных метров вычитается один миллион рублей.
- От дохода с продажи вычитается стоимость покупки жилья, и разница облагается налоговой ставкой.
- Когда разница между покупкой и продажей имущества составляет миллион рублей, налог платить не требуется.
НК Российской Федерации разрешает уменьшить сумму дохода с продажи жилья за счет потраченных финансовых средств при приобретении квадратных метров. Закон касается только купленного жилья, а не полученного по наследству или по договору дарения.
Если в квартире произвели ремонт, то в налоговый орган необходимо предъявить документы (чеки, счет – фактуры, накладные), подтверждающие ремонтные расходы.
Кудряшова С.А. купила дом за 1,8 млн. рублей, а продала его за 2,2 млн. рублей. В этом случае налогом облагается только сумма разницы 400 тыс. рублей. Ну, а если продажа произошла с меньшей суммой, НДФЛ платить не надо вовсе.
Во избежание лишней бумажной волокиты при сдаче документов для расчета налога, все чеки и расходные ордера надо сохранять. Но если сохранить чеки и товарные накладные не удалось, не составит огромного труда их восстановить.
В каких случаях можно избежать налоговый сбор при продаже недвижимости?
Граждане, продавшие имущество, и получившие денежную прибыль, имеют обязательства оплатить налог в размере 13% от полученной прибыли от продажи в пользу государства.
Избежать налоговой выплаты можно в следующих случаях:
- Собственник владеет имуществом более трех лет (с 2016 года более пяти лет).
- Если дом, земельный участок или квартиру подарили кровные или близкие родственники:
- Родители или дети
- Дедушки или бабушки
- Сестра или брат
- Супруга или супруг
- Стоимость приобретаемой жилплощади меньше или равна продажной стоимости.
- Когда размер потраченных денег на ремонт недвижимости эквивалентна сумме налога, для этого в налоговый орган требуется предоставить документальное подтверждение.
- Когда квартира перешла в собственность по завещанию.
- Если владелец принадлежит к одной из категорий граждан, принадлежащей к льготникам.
Чтобы знать свои права и обязанности перед налоговым органом, перед любой сделкой приобретения или продажи имущества необходимо внимательно изучить законы, касающиеся как отчисления налогового сбора, так и получения налогового вычета.
Эти знания и понятия помогут в будущем, когда дело коснется покупки или продажи имущества, правильно сориентироваться и предпринять нужные шаги в соответствии с законами Российской Федерации.
Источник: https://property911.ru/prodazha/prodaga-kvartiru-posle-pokupki.html
Как продать квартиру без налога. Через сколько можно продать квартиру без налога в 2020
Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Как продать квартиру без налога, если минимальный срок владения еще не вышел? Ответы на эти вопросы – в нашем обзоре.
Уважаемые читатели! Если Вам некогда читать статью, можете посмотреть наше короткое, но содержательное видео:
При продаже жилой недвижимости в 2020 году гражданин обязан:
- сдать налоговую декларацию;
- заплатить налог 13% с полученного дохода;
Как считать доход? Из текущей цены квартиры вычитаем расходы на ее приобретение, оставшаяся сумма – ваш доход.
Когда можно продать квартиру без налога?
Когда и как продать квартиру без налога и не нарушить закон в 2020 году?
Вот три главных позиции:
- С момента приобретения жилья прошел минимальный срок владения – от 3 до 5 лет (см. таблицу);
- Нет прибыли от сделки, т. е. цена продажи квартиры равна или меньше, чем расходы на ее приобретение;
- Если прямых расходов нет, применяйте хитрости налоговых вычетов (см. ниже).
Теперь подробнее.
Через сколько можно продать квартиру без налога?
Продать квартиру без налога – через сколько лет это возможно? Min срок владения составляет от 3 до 5 лет – зависит от того, каким именно способом вы получили продаваемую кв-ру в собственность ( 217.1 НК РФ).
Таблица сроков владения
*Близкие родственники, супруги, родители и дети, в т. ч. усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Пример.
Сидоров купил дом в феврале 2017 г. за 5 млн. руб., а в феврале 2021 г. его продал за 5,5 млн. руб.
Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.
Если бы дом был единственным жилым имуществом, то его можно было бы продавать без налога уже с февраля 2020 года, т.к. min срок владения составлял бы уже 3 года.
ВАЖНО ЗНАТЬ!
При истечении минимального срока владения аннулируется не только обязанность уплачивать налог, но и сдавать декларацию.
Когда начинается отсчет сроков владения?
ГЛАВНОЕ!
Началом сроков владения является дата регистрации прав собственности в УФРС.
Исключения:
- Наследство. В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:
А) супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;
Б) если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.
- ЖСК (договор паенакопления) – срок исчисляется с момента выполнения двух условий:
А) полная выплата паевого взноса;
Б) подписание акта приема-передачи;
- Собственность установлена в судебном порядке – с даты вступления в силу решения суда;
- Реновация – в min срок засчитывается срок владения прежним жильем;
- Покупка кв-ры по долям – с момента покупки 1-ой доли.
Продажа единственного жилья
Под категорию «единственное жилье», которое может быть продано через 3 года, попадает:
комната, квартира, дом, таунхаус или доля в указанных объектах.
Важно помнить!
Единственное жилье, находящееся в совместной собственности супругов, можно продать через 3 года только в случае, если оно является единственным для обоих супругов.
Проверка будет проводиться по состоянию на дату реализации.
Исключение!
Если у собственника имеется ещё одна квартира (в единоличной, совместной или долевой собственности), но она была приобретена не ранее, чем за 90 дней до продажи текущей квартиры, то текущая квартира подходит под правило единственного жилья.
Например, супруги Ивановы в январе 2020 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2020 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось 2 объекта жилой недвижимости.
Но т. к. новая квартира была приобретена в срок, не превышающий 90 дней «назад» от даты реализации старой квартиры, то срок минимального владения для целей налогообложения составит 3 года. В данном случае НДФЛ начисляться не будет.
Дополнительно!
В случае продажи дома с земельным участком минимальный период владения в 3 года распространяется и на участок земли. Но только в том случае, если дом был единственным жильём для продавца(-цов).
Вариант №1: доходы минус расходы
Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей расходы на его приобретение.
Расходами считаются:
- стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья;
- подтвержденные затраты на строительство дома + стоимость земли;
- %, уплаченные по жилищному кредиту на данную кв-ру (!);
- при «долевке» – черновая отделка.
Нет дохода – нет налога. Продавцу следует подготовить декларацию и документально подтвердить суммы купли-продажи.
Можно ли умышленно занизить цену квартиры в договоре, чтобы уменьшить прибыль и, следовательно, налог? Теоретически да, но в ограниченных пределах.
Подвох кадастровой стоимости.
Цена объектов, приобретённых после 01.01.2016 г., высчитывается налоговиками с двух позиций:
- исходя из цены указанной в договоре, либо
- 70% от кадастровой стоимости объекта (она теперь приближена к рыночной).
Для расчёта налога берётся больший показатель. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.
Пример
Вы купили, а потом продали квартиру за одинаковую сумму – 1,3 млн рублей. Налогов быть не должно. Однако!
Налоговики установили, что кадастровая стоимость объекта составляет 2,6 млн. руб. Именно этот показатель и возьмут для расчета налога, а точнее 70% от 2,6 млн. рублей.
Расчет: 2 600 000 * 70% = 1 820 000 рублей – это реальная цена квартиры (так будет считать налоговая).
Из 1 820 000 рублей вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру, т. е. 1,3 млн рублей. Остается 520 тыс.руб. – это ваш доход. С него удержат 13%, т. е. 520 т. р. * 13%= 67 600 рублей.
Таким образом, занизить цену в договоре возможно, но не более чем до 70% от кадастровой стоимости. Чаще всего это делают, когда:
- расходы на приобретение квартиры сильно ниже, чем цена текущей продажи;
- расходов на приобретение жилья не было вообще (наследство, дарение);
Например. Гр-н Иванов купил квартиру за 1 млн. руб., а продает за 2 млн. руб. При этом кадастровая и рыночная стоимость квартиры совпадают друг с другом и составляют 2 000 000 рублей.
Допустим, в первом случае, гр-н Иванов указал в договоре продаже min стоимость – 70% от кадастра, т. е. 1,4 млн. руб. Из этой цены вычтут расходы на приобретение, и налог составит (1,4 млн – 1 млн) * 13% = 52 000. Формально налоговики не смогут предъявить никаких претензий.
Во втором случае, гр-н Иванов указал в договоре полную стоимость – 2 млн. Тогда налог составит 130 тыс. руб. Расчет: (2 млн. – 1 млн.)*13%= 130 т. р.
Отметим несколько негативных последствий второго варианта.
- Занижение цены незаконно с точки зрения НК. Это уход от налогов.
Конечно, уличить гражданина в таком незаконном поведении практически невозможно, но мы обязаны вас об этом предупредить.
- Не все покупатели согласятся на занижение цены в договоре купли-продажи. Особенно если у них ипотека.
- По закону покупатель должен отдать ровно те деньги, которые указаны в договоре. Если он случайно «забудет» отдать оставшуюся сумму, то взыскать их по суду будет практически невозможно.
Идем далее, как продать квартиру без налога, если не было расходов?
Вариант №2: имущественный вычет 1 млн. рублей
Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости на 1 млн. руб. без всяких расходных документов.
Налог будет начислен не на всю сумму продажи, а за минусом 1 млн. руб. Он не избавит от налога, но позволит его снизить.
Пример.
Вы получили квартиру по наследству и продали ее за 1,5 млн. руб. Расходов на приобретение нет. Из 1,5 млн. руб. вычитается 1 млн., а 13% удерживаются с оставшихся 500 тыс. руб.
ВАЖНО ЗНАТЬ!
Нельзя использовать данный вычет одновременно с подтверждением расходов (или их части). Применять вычет можно не ограниченное количество раз, но не чаще одного раза в год (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ)
Исходя из правил данного вычета, сделки менее 1 млн рублей вообще не попадают под налог. До внедрения кадастровой оценки россияне «уходили» от налогов именно так – ставя фиктивную цену менее 1 млн. руб.
Теперь же «провернуть» сделку ниже 1 млн руб возможно только если кадастровая оценка объекта не превышает 1 млн. 428 тыс рублей, поскольку 70% от этой суммы составит 999 600 руб.
Источник: https://vse-lgoti.ru/kak-prodat-kvartiru-bez-naloga
Можно ли продать квартиру сразу после покупки, Через какое время можно продать квартиру
» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру сразу после покупки
11 663 просмотров
Нередко сразу после покупки жилья, новый собственник находит еще более выгодное и интересное предложение. Однако, раз деньги уже потрачены на квартиру, нужно ее в срочном порядке продавать и покупать что-то другое. Сколько же нужно подождать, чтобы появилась возможность продать жилье?
Через какое время можно продать квартиру
Мгновенно. Сразу после покупки, даже если с этого момента прошло всего несколько секунд. Новый владелец автоматически получает все права и обязанности, в том числе и возможность продавать квартиру.
Ничего ждать не нужно, однако следует учитывать, что по закону, собственник обязан заплатить налог в размере 13% от цены продажи. Из-за этого, преимущественно, новые предложения становятся уже не столь выгодными. Правило было введено для того, чтобы исключить спекуляции на рынке по системе «скупили все подешевле и постепенно продают подороже».
Пример: Предположим, что человек приобрел квартиру за 2 миллиона рублей и хочет сразу же ее продать за ту же сумму, потому что обнаружил в том же доме, другую квартиру, которая продается по той же цене, но она лучше, больше и так далее. В такой ситуации он будет обязан сразу после продажи своей новокупленной квартиры заплатить налог в размере 13%. От 2-х миллионов это составит 260 тысяч рублей.
Через какое время можно продать квартиру, чтобы не платить налог
Однако далеко не всегда продавец обязан оплачивать налог. Исходя из ст.217.1 НК РФ, можно не платить 13% налога в таких случаях:
- Жилье было куплено и находилось в собственности более 5 лет.
- Жилье было получено в качестве дара или наследство и находилось в собственности более 3-х лет.
Таким образом, если нужно продать только что купленную квартиру, но не платить налог, то придется ждать целых 5 лет.
Как вариант, жилье можно будет попробовать подарить, однако тут уже налог будет платить то лицо, которое получило квартиру в дар, на что мало кто готов идти.
Да и в качестве «купли-продажи» договор дарения использовать крайне не рекомендуется: очень рискованно и с легкостью можно оспорить.
Когда можно продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала
Материнский капитал можно использовать для оплаты части квартиры. особенность при это заключается в том, что такое жилье обязательно должно оформляться в собственность не только самого покупателя-владельца сертификата, но и в собственность других членов семьи: супруга и всех детей, включая первенца.
Такое жилье тоже можно продать на общих основаниях сразу же после покупки, однако, учитывая тот факт, что квартира будет принадлежать несовершеннолетним лицам, потребуется разрешение от органов опеки. Получить его несложно, но только при условии, что новая квартира также будет оформляться в собственность всех членов семьи и это жилье будет не хуже того, которое продается.
Кроме того, правило об уплате налога также остается в силе: нужно будет заплатить все те же 13% от стоимости продаваемого жилья.
Пример: Семья из двух взрослых и двух детей купила квартиру и оформила ее в собственность на всех. Сразу после этого появилось еще более интересное предложение.
Если понравившаяся квартира однозначно лучше (больше площадь, больше комнат, более выгодное расположение и так далее), а также взрослые готовы сразу же оформлять эту квартиру в собственность на всех членов семьи, органы опеки могут выдать разрешение на покупку без особых проблем.
Следует учитывать, что такое разрешение действует всего 1 месяц, потому получать его рекомендуется уже на последних этапах.
Значительная часть квартир приобретается с использованием заемных средств (в ипотеку). Продать такую квартиру на общих основаниях, без разрешения банка до выплаты кредита невозможно. Таким образом, самый простой вариант – сначала погасить долг и только потом продавать жилье.
И тут тоже действует правило об уплате налога в размере 13%. Исключение, как и раньше, делается только для тех квартир, которые находились в собственности 5 лет и более.
Тем не менее некоторые банки идут на уступки и позволяют своим клиентам продавать жилье, но при условии, что вырученные за него средства сразу же пойдут на покрытие всего долга (и при условии, что этой суммы хватит для того, чтобы закрыть кредит).
Есть и альтернативный вариант: продавец может договориться с покупателем и банком о том, что заемщик и владелец квартиры будут меняться одновременно. Таким образом покупатель становится клиентом банка и будет обязан в дальнейшем выплачивать кредит на тех же условиях, что и продавец до этого.Банки не особо охотно соглашаются именно на такую схему, однако, если финансовое состояние покупателя значительно лучше, чем у продавца, с которым, к тому же, начали возникать проблемы (например, участились случаи несвоевременного погашения долга), то скорее всего одобрение финансовой организации получить будет не слишком сложно.
Пример: Человек приобрел жилье за 2 миллиона рублей из которых 200 тысяч были выплачены в качестве первоначального взноса. Сразу после этого у него резко возникли финансовые трудности.
Чтобы не становится должником, собственник предлагает банку схему, по которой кредит за него будет платить третье лицо, которое и станет владельцем этой квартиры, находящейся в залоге.
Новый собственник выплачивает продавцу 200 тысяч, которые тот потратил на первоначальный взнос и обязуется погашать задолженность на тех же условиях, что продавец ранее.
Продажа жилья сразу после его покупки – это сравнительно обычная ситуация. По крайней мере, выполняется все точно так же, как и при обычной продаже. В то же время, риски тоже остаются идентичными. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о наиболее часто встречающихся проблемах. Они же могут сопровождать всю сделку, сводя возможные риски к минимуму.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki/