Инвестиционный договор налогообложение при усн

Налоги с инвестиций

Мы вкладываем деньги ради их сохранения и получения дохода. А нужно ли платить налоги с этих доходов? Как их можно легально снизить? Все про налоги с инвестиций читайте далее.

Друзья, прежде всего поясню, что доходы от любых инвестиций — это совершенно обычный доход. Точно такой же как зарплата или, например, деньги от продажи машины. А значит доходы от инвестиций точно также облагаются подоходным налогом.

Вообще, налоги — это очень важный вопрос. Многие инвесторы недооценивают, забывают про него. В то же время фискальные органы про инвесторов не забывают. Ведь уплата налогов — это прямая обязанность гражданина любой страны. И если Ваши доходы от инвестиций становятся существенными (от $500 в месяц) — то вопросами уплаты и оптимизации налогов нужно заниматься обязательно.

Налоговые условия совершенно разные в каждом государстве. Так, например подданные Дании уплачивают минимум 38% от любого дохода. В Белоруссии — 13%, а в Украине — от 15 до 17%. В России ставка налога на доходы физических лиц намного меньше. В большинстве случаев — всего 13%.  Я освещу подробнее именно Российские реалии налогообложения инвестиций.

Налоги с инвестиций в России

Отечественные инвестиционные компании сами являются налоговыми агентами. Это означает, что их инвесторам можно не беспокоиться про налоги.

Компании собственноручно изымают часть прибыли у своих клиентов, а затем передают в налоговую. При этом, все клиенты ежегодно получают уведомление об уплате налога.

Примером такой инвестиционной компании может служить любой российский брокер или банк.

Налоги с банковских вкладов

И раз я затронул тему банков — то ее и продолжу. Проценты по банковским вкладам облагаются по повышенной ставке 35%. Но есть и хорошая новость. Налогообложению подлежат только вклады с очень высоким процентными ставками:

• рублевые вкладов, если ставка выше 13,25% годовых;
• валютные вклады, если ставка выше 9% годовых.

Замечу, что налог взимается только с части процентов, превышающих указанные выше ставки (статья 214.2. Налогового кодекса РФ). То есть, если открыт рублевый вклад под 15% годовых, то налог надо заплатить лишь с 1,75%. Напомню, что любой банк является налоговым агентом, а значит, он сам вычтет сумму налога и перечислит ее в налоговую службу.

Так или иначе, хорошие рыночные предложения по ставкам сейчас находятся существенно ниже 13,25%. А значит и налоги платить не нужно.

Или ограничить размер вклада в соответствии с рекомендациями агентства по страхованию вкладов.

Налоги на недвижимость в 2016 году для физических лиц

Недвижимость (жилая) — это традиционно один из самых популярных видов инвестирования. Вкладывать в нее выгодно можно даже в кризис. Однако про налоги тоже следует помнить. Ставка составляет все те же 13%.

Позитив в том, что уже давно придуманы и успешно работают варианты как снизить или вообще не платить налог .

Налог при сдаче недвижимости в аренду

Между частными лицами всегда действует одна схема. Договор аренды заключаются сроком до 11 месяцев. И так как краткосрочные договоры аренды не регистрируются в Росреестре — налоговая о них просто не знает. Большинство арендодателей пользуется такой лазейкой. Поэтому налоги не платятся. Замечу, что хоть эта схема и работает массово, но все же — это сокрытие налогов.

Налог при продаже недвижимости

Если вы владеете квартирой более трех лет (с 2016 года — пяти) — налог уплачивать вообще не надо. И все же, три и даже пять лет — это не большой срок для инвестиций в недвижимость. Однако, и при спекулятивной (краткосрочной) стратегии инвестирования есть варианты заплатить поменьше налогов.

Если квартира находится в собственности не долго — то на нее можно получить налоговый вычет. Вычет составляет либо 1 000 000 рублей, либо стоимость затрат на приобретение квартиры, доказанных документально (статья 220 Налогового кодекса РФ). Квартиры дешевле миллиона рублей также не облагаются налогом.

Таким образом, если Вы купили квартиру за 5 000 000 рублей и продаете ее 6 000 000 рублей — налог составит:

Налоги по ценным бумагам

Доход от продажи ценных бумаг облагается обычной ставкой в 13%. Однако, есть приятное исключение. С доходов по государственным и муниципальным ценным бумагам налог платить не нужно (Статья 214.6. Налогового Кодекса РФ)

С дивидендным доходом ситуация обстоит иначе. Если доход от российской компании — ставка будет пониженной. Практически всегда это будет 9%. А для доходов от иностранных компании ставка налога составляет 15%.

Напомню, что российские брокеры являются налоговыми агентами. Если мы проводим операции с ценными бумагами через российского брокера, то все вопросы с налоговой за нас урегулирует сам брокер.

Налоги от доверительного управления

Самыми распространенными видами доверительного управления сейчас являются инвестиции в ПАММ-счета и MAM-счета. Однако законодательство России в этой сфере имеет очень много пробелов. Тем не менее, если возникают доходы, то есть и налоги.

В общем случае, от инвестиционных доходов нужно платить стандартный 13% налог. И все же здесь есть целый ряд любопытных особенностей. Вот что нужно учитывать:

1. До тех пор, пока сумма инвестированных средств превышает сумму выведенных — налог не возникает. Пока средства находятся в личном кабинете инвестиционной компании, а не в кошельке — они не считаются доходом. Это актуально для подавляющего большинства инвесторов. Ведь, как правило выводится только прибыль. А значит, сумма вывода начинает превышать сумму инвестиций через довольно продолжительное время.
2. Если для вывода денег используются электронные деньги (WebMoney, QIWI и т.д.) — то налоговая служба не контролирует эти выводы. А раз прихода средств им не видно, то и и про получение доходов они не знают. Практически все инвесторы этим злоупотребляют и сами не «сдаются» налоговой.
3. Компании, занимающиеся доверительным управлением (будь то брокеры или HYIP) тоже оптимизируют свое налогообложение. Для этого, в частности, они используют различные платежные «прокладки». И если Вы получаете перевод не от организации, а от частного лица (так бывает часто), то налог платить не нужно. Переводы между физическими лицами не облагаются налогами.
4. Для  уплаты налога нужно подать декларацию. Основанием получения дохода является договор с субъектом, оказывающим услуги доверительного управления. Соответственно, если договора нет, то нет и основания платить налог.

Наконец, есть совсем экзотический вариант легально не платить налоги. Налоговый кодекс РФ считает налоговыми резидентами лишь тех, кто проживает на территории России  не менее 183 календарных дней в году.

При этом, почти все популярные брокерские и инвестиционные компании зарегистрированы за рубежом.

То есть, если у Вас российское гражданство, но Вы много путешествуете, или проживаете в другой стране, и,  Вы инвестируете через не-российскую компанию — налог платить не нужно.

С другой стороны, для не резидентов есть неприятный момент. Если не резидент получает доход от российской компании или продает недвижимость в России — то налог составляет 30% (за редким исключением).

В завершение подскажу еще один способ снижения налогов. Он отлично подойдет тем гражданам России, для кого инвестиции — это основной источник доходов. Способ очень простой.

Нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Одновременно с регистрацией нужно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН).

Тогда налог составит не 13%, а всего лишь 6% от доходов (другой вариант УСН — 12% от разницы доходов и расходов). Следует учесть, что кроме налогов нужно будет уплатить взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования.

Это минимум 22 300 рублей в год. Однако эти взносы пойдут в зачет Вашей будущей пенсии.

Источник: https://kinvestor.ru/nalogi-s-investicij/

Инвестиционный договор налогообложение при усн

Сложившаяся к настоящему времени практика показывает, что учитываемые в целях налогообложения налогом на прибыль доходы заказчика, реализующего инвестиционный проект, формируются за счет стоимости его услуг для инвесторов и за счет той самой экономии, о которой сказано выше.

Как уже указывалось выше, у инвестора объекта налогообложения НДС на этапе строительства и приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию не возникает (если только инвестор не выступает одновременно в роли заказчика и подрядчика).

Что представляет собой инвестиционное товарищество

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Пунктом 4 ст. 346.16 Кодекса установлено, что в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически.

Для реализации проекта заказчик-застройщик заключил со строительно-монтажной организацией договор строительного подряда на сумму 6 726 000,00 руб. (в том числе НДС — 1 026 000 руб.). Строительство началось 1 марта. По условиям договора ежемесячно подрядчик выставляет счета и акты приемки выполненных работ. Первый акт на сумму 1 180 000 руб.

(в том числе НДС — 180 000 руб.) был подписан 31 июня.

Налоги инвестиционного товарищества: один за всех и каждый за себя

По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

Пункт 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ гласит, что «входной» НДС, предъявленный подрядными организациями, а также по материалам, купленным для строительства, нужно принять к вычету только в том месяце, с которого по построенному объекту начали начислять амортизацию в налоговом учете.

При заключении налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, инвестиционного договора, не являющегося договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) или договором доверительного управления, оснований для изменения объекта налогообложения не имеется.

Уполномоченный товарищ, занимающийся управленческой деятельностью. На это лицо открываются банковские и прочие счета.

Если инвестор применяет «упрощенку» (Серова А.И.)

Согласно ст. 346.47 НК РФ объектом налогообложения при ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, предусмотренный законом субъекта РФ.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.

1999 N 39-ФЗ »Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Если ошибку в расчете уполномоченный управляющий обнаружит сам, то он должен передать инспекции уточненный расчет.

При этом при определении налоговой базы налогоплательщики, применяющие УСНО с объектом налогообложения «доходы», не вправе уменьшать полученные доходы на какие-либо расходы.

Аннулируется ли УСН при заключении договора простого товарищества?

При реализации инвестору своих услуг заказчик-застройщик начисляет к уплате в бюджет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Сумма этого налога подлежит вычету у инвестора.

В соответствии с п. 3 ст. 346.14 НК РФ налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, обязаны применять в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

С дивидендов по ценным бумагам и долям в уставном капитале, приобретенным в рамках товарищества, налог каждый участник платит самостоятельно.

В какой момент заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения “доходы”?

С дивидендов по ценным бумагам и долям в уставном капитале, приобретенным в рамках товарищества, налог каждый участник платит самостоятельно.

Может ли юридическое лицо, применяющее УСНО, выступать соинвестором по договору инвестирования строительства?

Инвестиционные товарищества: правовое регулирование

Источники финансирования строительства, полученные от инвесторов, не учитываются как доходы, являются для целей налогообложения целевым финансированием. Значит, недостаток средств не может быть признан убытком и для целей налогообложения прибыли не учитывается. Эти средства застройщик списывает в бухгалтерском учете как прочие расходы.

Соответственно после получения патента, данное имущество будет использоваться только в этой деятельности, и учесть в расходах по УСН имущество переданное в аренду в рамках патента будет нельзя.

Такая ситуация возможна, если сумма, выделенная инвестором на финансирование строительных работ, не покроет затраты. Как в этом случае учитывать разницу?

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Налоги по инвестиционному договору при УСН

Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). В соответствии с п. 3.1.

6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.

1993 N 160, сумма экономии средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) в бухгалтерском учете застройщика зачисляется на счет учета прибылей и убытков.

ООО год назад заключило договор инвестиции на строительство квартиры. Условно говоря 1000000руб. ООО имеет задолженность по беспроцентному займу от учредителя на сумму 1200000.

Таким образом, если Вы на УСН с объектом «доходы минус расходы», то права на УСН Вы не теряете.

Инвестиционный договор: налогообложение

При этом в данном случае налогоплательщик обязан сообщить в налоговый орган о переходе на иной режим налогообложения, осуществленном в соответствии с п.4.1 ст.346.13 Кодекса, в течение 15 календарных дней по истечении отчетного (налогового) периода (п.5 ст.346.13 Кодекса).

Как явствует из данных Законом № 39-ФЗ определений, инвесторы за счет собственных или привлеченных ими средств осуществляют капитальные вложения, для чего нанимают организацию-заказчика, которую уполномочивают осуществлять реализацию инвестиционных проектов.

Инвестор заключил с заказчиком-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству склада. 15 марта инвестор перечислил заказчику целевое финансирование в размере 7 080 000,00 руб., что является общей сметной стоимостью работ по договору.

В связи с этим средства инвесторов, остающиеся в распоряжении заказчика-застройщика (согласно договору не подлежащие возврату инвесторам) в виде экономии затрат на строительство, являются доходом заказчика-застройщика.

Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект.

То есть доли участников определяются самим товариществом. К примеру, договор инвестиционного товарищества заключается между двумя участниками. Одна сторона вносит вклад в размере 150 000 рублей, вторая – 50 000 рублей. То есть первому участнику принадлежит доля в размере 75%, а второму – 25%.

С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество).

Участники инвестиционного товарищества

Рассмотрим как, по мнению Минфина, должна облагаться налогом на добавленную стоимость деятельность сторон инвестиционного договора.

Кроме приобретения в собственность ЗУ ООО осуществило проектные работы, провело экспертизу проекта и получила разрешение на строительство. После завершения проекта часть площадей отойдет ИП, который будет сдавать их в аренду. ООО также будет вести арендный бизнес в отношении своих площадей.

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком.

Как поменять объект налогообложения при УСН

По соглашению двое или несколько участников договариваются об объединении вкладов с целью последующей совместной инвестиционной деятельности. При этом не регистрируется ЮЛ.

Инвестиционные контракты квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 постановления № 54). Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Исходя из положений ст. ст.

1, 7 Федерального закона от 25.02.

1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” средства, инвестируемые в капитальные вложения, имеют строго целевой характер.

Источник: https://rexik.ru/transport/8024-investicionnyy-dogovor-nalogooblozhenie-pri-usn.html

Особенности налогообложения у инвестора

При реализации инвестору своих услуг заказчик-застройщик начисляет к уплате в бюджет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Сумма этого налога подлежит вычету у инвестора.

Заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения “доходы” на дату подписания акта, подтверждающего исполнение обязательств заказчика-застройщика перед инвестором и передачу построенного объекта инвестору.

С дивидендов по ценным бумагам и долям в уставном капитале, приобретенным в рамках товарищества, налог каждый участник платит самостоятельно.

Заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения “доходы” на дату подписания акта, подтверждающего исполнение обязательств заказчика-застройщика перед инвестором и передачу построенного объекта инвестору.

По этой же причине для них не должно быть штрафа и в том случае, если они опоздают с уплатой налогов по участию в товариществе из-за того, что уполномоченный управляющий предоставил им расчет позже срока сдачи декларации.

Под договором инвестирования в строительство, понимается договор (контракт) между субъектами инвестиционной деятельности о создании объекта недвижимости.

Какие налоговые выгоды сулит заключение договора инвестиционного товарищества

Соответственно после получения патента, данное имущество будет использоваться только в этой деятельности, и учесть в расходах по УСН имущество переданное в аренду в рамках патента будет нельзя.

Второй вариант актуален в том случае, если участники не смогли достигнуть согласия в вопросах изменения условий.

Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров.

Бизнес-курс «Остаться в живых»

Исключение ? инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. В соответствии с п. 3.1.

6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.

1993 N 160, сумма экономии средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) в бухгалтерском учете застройщика зачисляется на счет учета прибылей и убытков.

1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст.

1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В случае заключения налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) указанный налогоплательщик должен либо сменить объект налогообложения на доходы, уменьшенные на величину расходов, либо перейти на общий режим налогообложения.

Согласно п.2 ст.346.14 Кодекса объект налогообложения может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит об этом налоговый орган до 20 декабря года, предшествующего году, в котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В течение налогового периода налогоплательщик не может изменять объект налогообложения.

Как явствует из данных Законом № 39-ФЗ определений, инвесторы за счет собственных или привлеченных ими средств осуществляют капитальные вложения, для чего нанимают организацию-заказчика, которую уполномочивают осуществлять реализацию инвестиционных проектов.

Инвестор заключил с заказчиком-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству склада. 15 марта инвестор перечислил заказчику целевое финансирование в размере 7 080 000,00 руб., что является общей сметной стоимостью работ по договору.

Изложенное выше практически полностью соответствует той модели налогообложения НДС, которая принята для агентского договора. Данным налогом у агента облагается только его вознаграждение за услуги или работы, которые он самостоятельно выполняет для своего принципала.

Если инвестор применяет «упрощенку» (серова а.и.)

В связи с этим средства инвесторов, остающиеся в распоряжении заказчика-застройщика (согласно договору не подлежащие возврату инвесторам) в виде экономии затрат на строительство, являются доходом заказчика-застройщика.

Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка.

Таким образом, доля этого участника увеличивается до 50%. То есть вклад стороны может быть увеличен за счет «виртуальных» вливаний.

После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Рассмотрим как, по мнению Минфина, должна облагаться налогом на добавленную стоимость деятельность сторон инвестиционного договора.

В отношении связанных со строительством расходов заказчик должен выставить каждому инвестору сводный счет-фактуру, где на основании полученных от подрядчиков и поставщиков счетов-фактур перечислить все те работы, товары, услуги, которые приходятся на построенную для данного инвестора часть объекта недвижимого имущества.

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства.

По соглашению двое или несколько участников договариваются об объединении вкладов с целью последующей совместной инвестиционной деятельности. При этом не регистрируется ЮЛ.

Инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54). Разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен дать ему правильную квалификацию.

Порядок налогообложения инвестиционных средств обусловлен их целевым использованием (п. 1, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, п. 14 ч. 2 ст. 250, пп. 14 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Источник: https://orgdb.ru/propiska/14947-investicionnyy-dogovor-nalogooblozhenie-pri-usn.html